Verifica delle conformità allo stato di fatto

In Consulenza Smart,mercato immobiliare il
Autore: Rossana Saponaro

La verifica delle conformità rappresenta il cuore delle perizie tecnico-estimative. La documentazione raccolta dal tecnico di fiducia dovrà essere completa e conforme allo stato di fatto rilevato durante il sopralluogo.

Abbiamo già ampiamente approfondito la fase, cosiddetta preliminare, di raccolta e studio della documentazione necessaria per poter esprimere un giudizio di valore relativo ad un immobile. Partendo dalle visure, dalle planimetrie catastali e dall’atto notarile di provenienza è possibile identificare l’immobile, verificarne la conformità catastale e calcolare il relativo valore congruo.

La verifica delle conformità allo stato di fatto dell’unità immobiliare, rappresenta la condizione necessaria per poter entrare nel merito del criterio di stima. In cosa consiste?

Dovrà esserci corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare oggetto di perizia e quanto dichiarato attraverso gli elaborati progettuali depositati presso gli uffici tecnici competenti. Il professionista incaricato dovrà analizzare tutti i documenti relativi alla storia dell’immobile per verificarne e dichiararne:

  • Conformità urbanistica ed edilizia. Agibilità. L’attività che l’acquirente intende svolgere nell’immobile è compatibile con la destinazione d’uso e con quanto previsto dallo strumento urbanistico in vigore?
  • Conformità statica. Vi è un certificato di collaudo statico? Un certificato di agibilità?
  • Conformità paesaggistico – culturale. Rispetto alle vigenti normative nazionali e regionali, l’immobile è sottoposto a vincoli?
  • Conformità ambientale. L’immobile e la funzione alla quale sarà adibito, rispettano l’ambiente? Sono previsti scarichi o emissioni acustiche? Vi è presenza di amianto?
  • Conformità impianti. Le certificazioni degli impianti presenti nell’unità immobiliare, ai sensi del D.M. 37/2008 sono complete?
  • Certificato di prevenzione incendi. Ai sensi del DPR 151/2011, le attività che si svolgeranno all’interno dell’immobile rientrano fra quelle soggette ai controlli di prevenzione incendi? Le stesse, sono soggette alla richiesta ed ottenimento del CPI?
  • Attestazione di prestazione energetica. Sulla base del D.Lgs. 192/2005 e delle Linee Guida del 2015, è obbligatorio allegare all’atto di compravendita la copia dell’APE.

Soltanto dopo tutte queste dichiarazioni è possibile passare allo step più importante dell’intera perizia: la valutazione estimativa.

Continua a seguirci, nei prossimi articoli approfondiremo ulteriormente il tema delle perizie tecnico estimative entrando nel merito del criterio di stima.

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