Vendita forzata e certificato di destinazione urbanistica

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Autore: Staff

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha diffuso di recente un nuovo studio in materia di vendita forzata immobiliare, avente ad oggetto “L’allegazione del certificato di destinazione urbanistica al decreto di trasferimento di cui all’art. 591 bis c.p.c.”. Nello studio n. 517-2017/C, approvato dal Gruppo di studio sulle Esecuzioni Immobiliari e Attività Delegate il 23.10.2017, è stato ampiamente chiarito che nella vendita forzata immobiliare in esecuzione individuale la disciplina dell’acquisizione e allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) si ricava dal combinato disposto degli artt. 567 (Istanza di vendita) e 591 bis c.p.c. (Delega delle operazioni di vendita), 173 bis (Contenuto della relazione di stima e compiti dell’esperto) e quater disp. att. c.p.c. (Avviso delle operazioni di vendita da parte del professionista delegato), con l’applicazione dell’art. 30 del Testo Unico Edilizia (Lottizzazione abusiva) solo ed esclusivamente nella parte espressamente richiamata dalle predette norme processuali.

Sulla base di quali elementi si perviene ad una tale conclusione?

  1. La vendita forzata non è un atto tra vivi, non è stipulata e, dunque, non può ricomprendere dichiarazioni dell’alienante;

  2. La specifica disciplina giuridica della vendita forzata ha eliminato il concetto di vigenza e di aggiornamento del CDU;

  3. Il regime della nullità degli atti processuali, della loro rilevabilità, impugnazione e sanatoria è diverso da quello degli atti negoziali;

  4. Nell’esecuzione forzata in particolare, l’interprete è guidato dal criterio del raggiungimento dello scopo.

Qual è l’obiettivo che si vuole perseguire con la nuova disciplina di allegazione del CDU? Dalla lettura congiunta delle vigenti disposizioni normative si evince la volontà del Legislatore di introdurre un meccanismo che consenta all’ufficio e agli acquirenti di conoscere la situazione e la destinazione urbanistica dei terreni e dei fabbricati, evitando così di porre sul mercato beni non commerciabili o con una destinazione e funzione difforme da quella effettiva. Pertanto, lo scopo principale è garantire una vendita competitiva, trasparente e stabile nel rispetto dell’affidamento dei terzi e nell’interesse della procedura.

Quale CDU va allegato al decreto di trasferimento di cui all’art. 591 bis c.p.c.? Il CDU da allegare è quello già acquisito alla procedura, contenente la destinazione urbanistica indicata in avviso di vendita e debitamente pubblicizzata insieme all’elaborato peritale, acquisizione e allegazione che rispondono anche all’esigenza di dare comunicazione al Comune della alienazione in corso. Il tutto è conforme alla regola dell’identità di descrizione del bene tra ordinanza di vendita e decreto di trasferimento.

Quanto sopra premesso non esclude che il delegato possa ritenere necessaria l’acquisizione di un nuovo CDU al fine di constatare l’attualità dello stato urbanistico del bene. Qualora detto CDU sia diverso a quello descritto in perizia e/o nell’avviso di vendita e che quindi il procedimento risulti viziato, il delegato potrà proporre ricorso al Giudice dell’Esecuzione ai sensi e per gli effetti dell’art. 591 ter c.p.c.

Il Giudice potrà d’ufficio:

a) verificare l’eventuale difformità del bene e/o scostamento di valore rispetto alla documentazione agli atti;

b) interpellare gli interessati (anche per anticipare il decorso del termine di decadenza di cui all’art. 617 c.p.c – Forma dell’opposizione);

c) revocare un’aggiudicazione ritenuta gravemente viziata.

Licia Divella, consulente giuridico.

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