Valore congruo catastale, cos’è e come si calcola?

In Consulenza Smart,mercato immobiliare il
Autore: Rossana Saponaro

Per valore congruo catastale si intende il valore convenzionale dell’immobile. E’ il risultato di calcoli effettuati sulle rendite catastali rivalutate poiché moltiplicate per specifici coefficienti stabiliti dalla legge.

All’interno della rubrica “consulenza smart” stiamo approfondendo ormai da settimane il tema delle perizie tecnico estimative. Se state pensando di comprare un immobile è bene che leggiate attentamente i nostri consigli. Terminata la ricerca forsennata sui portali delle varie agenzie delle entrate ed individuato il bene che più soddisfa le vostre esigenze, è bene effettuare un sopralluogo e procedere, quindi, alla raccolta di tutti i documenti necessari.

Le operazioni preliminari, una volta affidato l’incarico, devono essere svolte insieme ad un tecnico di fiducia che vi guiderà nelle valutazioni e nella scelta definitiva. In prima analisi bisogna procurarsi una copia della visura catastale con relativa planimetria ed una copia dell’atto di provenienza.

Il tecnico professionista dovrà innanzitutto identificare gli immobili. Esaminata la documentazione catastale (visure, planimetrie, estratti di mappa…), dovrà verificarne la corrispondenza con la effettiva consistenza e la destinazione d’uso dell’immobile.

Si procede, quindi, al calcolo del valore congruo catastale.

Il valore congruo catastale è un puro indicatore fiscale.

Per essere più precisi: la rendita catastale estrapolata dalla visura viene rivalutata del 5%, ai sensi della L.662/1996, e nuovamente moltiplicata per il coefficiente di capitalizzazione aggiornato. Quest’ultimo ha subito diverse variazioni. I moltiplicatori stabiliti dalla legge citata sono stati cambiati per due volte nel giro di due anni. Infatti, emanate le variazioni con la L. 350/2003 “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2004)”, furono poi aggiornate ancora una volta con la L.191/2004 “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 12 luglio 2004, n.168, recante interventi urgenti per il contenimento della spesa pubblica”.

Qualcuno potrebbe erroneamente far riferimento agli incrementi del moltiplicatore introdotti con la L.214/2011 (Conversione in legge del Decreto Monti n. 201 del 06/12/2011). Bisogna fare attenzione. I moltiplicatori del Decreto Monti, infatti, hanno effetto per il solo calcolo dell’IMU. Per le compravendite, per le imposte di registro e per l’imposta ipotecaria e catastale si deve far riferimento ai moltiplicatori in vigore dal 1° agosto 2004.

E’ opportuno, per questioni meramente fiscali, che il valore congruo catastale sia inferiore al valore di compravendita. In questo caso, il principio della “valutazione automatica” esclude l’accertamento da parte dell’Ufficio di Registro.

 

Continua a seguirci, nei prossimi articoli approfondiremo il tema delle conformità nelle perizie tecnico estimative.

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