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Danni agli edifici? Per 10 anni la responsabilità è dell’appaltatore

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Tag: condominio

Verificata la presenza di danni nella fase successiva all’esecuzione dei lavori, chi paga?

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia. Questo recita l’articolo 1669 del Codice Civile.

Con la sentenza n.7756/2017, la Corte di Cassazione ha sancito che l’impresa è responsabile per dieci anni dei difetti e dei danni dell’opera, non solo in caso di nuova costruzione, ma anche in caso di ristrutturazione.

IL CASO – Vengono eseguiti dei lavori di ristrutturazione su un intero condominio da parte di una impresa su incarico di una società. Al termine dell’intervento, compaiono evidenti danni. Diverse fessurazioni presenti sulle pareti interne ed esterne del fabbricato, testimoniano una condizione di degrado; a questo si deve sommare lo scollamento di quasi tutte le mattonelle del pavimento. Tutti i condòmini fanno causa all’impresa e alla società venditrice.

In primo grado, i giudici avevano dato ragione ai condòmini sulla base del su citato articolo 1669 del Codice Civile. In appello, però, era emerso che l’articolo 1669 potesse essere applicato solo alle nuove costruzioni e non alle ristrutturazioni. La Cassazione ha ribaltato la situazione ribadendo che l’impresa è responsabile non solo in caso di lavori di nuova costruzione, ma anche per le ristrutturazioni.

Cosa stabilisce la sentenza? Bisogna spostare il baricentro dell’articolo 1669 del Codice Civile, dall’incolumità di terzi alla compromissione del godimento normale del bene. I cosiddetti “grandi difetti” riguardano le parti essenziali e strutturali degli immobili, quelle cioè che garantiscono la stabilità e la conservazione (pavimentazione, scale, recinzioni, impianti, umidità) degli stessi. Anche le opere più limitate, quindi, come le riparazioni, le ristrutturazioni e i restauri, possono rovinare o mettere in pericolo un immobile. 

L’impresa esecutrice dei lavori è stata condannata al risarcimento e alla riparazione dei danni causati.

Un consiglio per le imprese? Realizzate lavori di qualità, eseguendo la posa in opera secondo la regola dell’arte e facendo uso di materiali certificati. I clienti saranno soddisfatti e non ci saranno sorprese alla fine.

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Condominio solidale: utopia o realtà?

In vitadacondomini, casa, città

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Il condominio solidale consiste in un’evoluzione del concetto stesso di condominio, considerato, nell’accezione più comune oltre che normativa, come un luogo fisico e basta. Tuttavia, sono diversi ormai i casi in Italia dove il luogo fisico sta assumendo i contorni di una comunità.

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Amministratori di condominio, il corso di Confamministrare a Bari

In condominio

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Per la valorizzazione del patrimonio immobiliare italiano un ruolo fondamentale è giocato, senza dubbio, da coloro che amministrano immobili e condominio. Una figura professionale molto cambiata negli anni e che necessita aggiornamento costante. In questa ottica si inserisce il corso che Confamministrare ha organizzato a Bari e che prenderà il via il prossimo 31 marzo.

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Obbligazioni condominiali, di natura parziaria o solidale?

In condominio, rispondelavvocato

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Tag: condominio

Con sentenza n. 199 del 9 gennaio 2017, la seconda sezione della Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sul criterio di riparto delle obbligazioni condominiali pecuniarie. Un’ulteriore occasione per rimarcare l’indirizzo espresso dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 9148/2008 in merito alla natura parziaria e non più solidale delle obbligazioni assunta nell’interesse del condominio verso terzi, per cui ciascun condomino risponde limitatamente alla propria quota.

CASOLa vicenda riguardava l’obbligazione assunta dall’amministratore di un condominio nei confronti dell’appaltatore per i lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva, danneggiato da infiltrazioni piovane. Il corrispettivo preteso dall’impresa edile veniva versato per intero dalla proprietaria del lastrico, la quale otteneva l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini interessati per il pagamento della quota di loro competenza. All’esito del giudizio di opposizione, nel quale i condomini contestavano il riparto delle spese e la mancata ratifica dello stesso da parte dell’assemblea, il decreto ingiuntivo veniva revocato, rilevando l’insussistenza dei presupposti applicativi dell’art. 1110 c.c. La pronuncia veniva confermata anche in sede di appello, ribadendo che, nel caso in esame, non potevano trovare applicazione gli artt. 1110 e 1134 c.c. Avverso la suddetta decisione, la proprietaria proponeva ricorso in Cassazione.

Identificata la questione oggetto di giudizio, la Suprema Corte, richiamando la nota pronuncia a Sezioni Unite del 2008, ha confermato il principio secondo il quale “in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore, incombente su chi abbia l’uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell’edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese”

Le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio, in quanto pecuniarie e come tali naturalmente divisibili, difettano del requisito dell’unicità. Per tale ragione, dette obbligazioni non sono soggette al regime della solidarietà ma a quello della parziarietà: non vincolano in solido i condomini, i quali rispondono unicamente nei limiti della rispettiva quota ai sensi dell’art. 1123 c.c.

La Corte evidenzia che il principio della solidarietà ex art. 1292 c.c. si applica in caso di obbligazioni indivisibili. Qualora si tratti di prestazioni divisibili, la solidarietà deve essere prescritta da un’espressa disposizione normativa, senza la quale prevale l’intrinseca parziarietà dell’obbligazione. Pertanto, in mancanza dell’indivisibilità della prestazione comune e in difetto di apposita disposizione di legge, la responsabilità per le obbligazioni condominiali si imputa ai singoli condomini nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c ed è, dunque, retta dal criterio della parziarietà.

Conseguenza di tali statuizioni è l’automatica inapplicabilità dei principi sanciti dall’art. 1299 c.c. in tema di regresso e dagli artt. 1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune. Ciò in quanto non si sono verificate le condizioni fattuali richieste dalle norme citate, individuate, rispettivamente, nella trascuranza degli altri partecipanti alla comunione e nel presupposto dell’urgenza, atteso che i lavori erano stati commissionati non per autonoma iniziativa di un singolo condomino ma direttamente dall’amministratore. Dalle suesposte asserzioni, la Corte fa altresì discendere l’inapplicabilità della surrogazione legale in forza dell’art. 1203 c.3 c.c. osservando che essa – implicando il subentrare del condebitore adempiente nell’originario diritto del creditore soddisfatto in forza di una vicenda successoria – ha luogo a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo.

Riassumendo, il singolo condomino che ha corrisposto per intero le spese relative alla gestione della cosa comune non può vantare alcun diritto di regresso nei confronti degli altri condomini, sia pur limitatamente alla quota millesimale di ciascuno di essi, né può surrogarsi al creditore. Egli può al più essere legittimato ad esperire l’azione di ripetizione ex art. 2036 c.c. direttamente nei confronti dell’appaltatore oppure l’azione di ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. verso gli altri condomini, stante il vantaggio economico ricevuto.

Va infine precisato che, per ragioni di ratione temporis, essendo i fatti avvenuti prima dell’entrata in vigore della L. 220/2012, non trova applicazione il meccanismo di garanzia introdotto con la Riforma del Condominio all’art. 63 c.2 disp. att. c.c., il quale ha fissato un vincolo di solidarietà tra i condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore, limitando però l’azione del creditore che potrà aggredire il patrimonio dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo l’escussione dei morosi.

Licia Divella, consulente giuridico.

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Cina, una metropolitana in condominio

In vitadacondomini, città, condominio

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Un treno della metropolitana che passa attraverso un condominio. Chissà come si saranno sentiti gli abitanti di un super condominio nella città di Chongqing, in Cina, quando avranno ricevuto la proposta affinché un treno della metropolitana potesse passare dal sesto piano del palazzo nel quale vivono.

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Contabilizzazione del calore in condominio

In condominio, rispondelavvocato

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Tag: condominio

La ripartizione della spesa del calore negli edifici condominiali dotati di teleriscaldamento ed impianti termici centralizzati, è avvenuta per decenni in base alle tabelle millesimali o ai metri cubi, senza tener conto degli effettivi consumi delle singole unità abitative.

Questo ovviamente ha comportato, nel tempo, un dispendio di energia a cui l’Unione Europea da sempre ha cercato di porre rimedio, soprattutto con la Direttiva Europea 2012/27/UE sull’efficienza energetica attuata in Italia con il D. lgs. 102/2014 e modificato dal D. lgs. 141/2016.

L’U.E. per raggiungere l’obiettivo di un più alto risparmio energetico ha previsto l’obbligo per ciascuna unità immobiliare di un condominio o super condominio, servito da impianto termico centralizzato o di teleriscaldamento, di sostituire il sistema centralizzato con l’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione individuale del calore.

Le singole unità abitative infatti devono essere dotate di dispositivi atti a misurare il calore come ad es. le termovalvole, con previa progettazione obbligatoria secondo la l. 10/91, un’installazione da parte di professionisti abilitati ed un collaudo.

Tanti ed immediati i vantaggi che ne conseguono, la contabilizzazione individuale permette quindi al condomino di gestire l’erogazione del calore in base alle proprie esigenze, di responsabilizzarsi in ordine al suo risparmio e allo stesso tempo ripartire i costi legandoli all’effettivo consumo di calore o acqua calda.

L’obbligo di dotare le singole unità immobiliari di tali impianti termici, è in vigore sin dalla data di pubblicazione della legge attuativa della Dir. UE in Gazzetta Ufficiale (19.07.2014), ma per consentire ai condomini il tempo necessario per adeguarsi, la normativa ha previsto un termine più ampio per l’applicazione delle sanzioni per chi non provvede (multe da € 500 a €2.500), termine che il Consiglio dei Ministri con il c.d. Decreto Milleproroghe ha prorogato sino al mese di giugno 2017.

Tale termine per gli addetti ai lavori non costituisce un grande guadagno di tempo in quanto è risaputo che l’installazione delle valvole termostatiche avviene di norma durante l’estate, per poter lavorare ad impianti spenti e con termosifoni vuoti. Significa quindi che entro giugno 2017 gli impianti debbano essere già regolarmente funzionanti.

La ripartizione delle spese risponde quindi al principio secondo cui ciascun utente paga in base all’effettivo consumo già insito nell’art. 26 l. 10/91 come modificata dalla c.d. Riforma del Condominio, e da ultimo confermato dalla Corte di Cassazione che, con l’ordinanza n. 6128 del 9 marzo 2017, ribadisce che “il riparto degli oneri di riscaldamento, negli edifici condominiali in cui siano stati adottati sistemi di termoregolazione e contabilizzazione individuale, va fatto per legge in base al consumo effettivamente registrato”, sicchè sarà nulla ed impugnabile anche oltre il termine perentorio di 30 gg, qualsiasi deliberazione assembleare adottata in violazione dei criteri normativi o regolamentari del settore.

Per il calcolo dei consumi effettivi, si fa riferimento alla norma di settore UNI 10200:2015, elaborata dalla Commissione Tecnica 803 del Comitato Termotecnico Italiano. Tale norma individua la spesa totale per il servizio di riscaldamento, suddivisa in quota variabile e quota fissa.

Sono considerati infatti sia i consumi volontari, gli effettivi prelievi di calore gestiti dell’utente (dipende dal livello di temperatura segnato dai contatori, livello di isolamento ecc ecc) sia i consumi involontari legati per lo più alla dispersione di calore dell’impianto e ai costi fissi del servizio di riscaldamento (spesa per la conduzione della Centrale Termica,  la manutenzione ordinaria e la gestione del servizio di contabilizzazione del calore).

Elisabetta Belviso, consulente giuridico.

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Tabelle millesimali, revisione e/o modifica

In vitadacondomini, condominio, norme e tributi, rispondelavvocato

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Tag: condominio

Per assicurare una corrispondenza quanto più esatta tra il contenuto delle Tabelle Millesimali ed il reale valore delle unità immobiliari, la riforma del Condominio, l. n. 220/2012, ha previsto la possibilità, sia per le tabelle che recepiscono i criteri legali, sia per quelle che sono espressione dell’autonomia negoziale dei partecipanti al condominio, di essere soggette a revisione e modifica. Due istituti che rispondono ad esigenze differenti.

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