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Riqualificare un edificio, Lucente: “L’amministratore può aiutare”

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Il tema del workshop organizzato dai blogger di Casa Smart porta il tema, fondamentale ormai, già nel titolo “Riqualificare un edificio, costi e benefici”. Il ruolo che noi amministratori di immobili e condomini possiamo svolgere riguarda, senza dubbio, la diffusione di una “cultura della riqualificazione”.

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Intervento sostitutivo del singolo condomino nelle spese condominiali urgenti

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Quando un singolo condomino può porre in essere un intervento sostitutivo nelle spese condominiali? Ha diritto ad un rimborso di quanto anticipato per le opere eseguite?

A tali quesiti ha risposto di recente la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione nella sentenza n. 9177, depositata il 10 aprile 2017.

CASO: La pronuncia trae origine dal rigetto dell’opposizione avverso decreto con il quale si ingiungeva al condomino il pagamento, pro quota, delle spese per alcuni lavori sulle parti comuni anticipate da una società gestrice di un’attività alberghiera sita all’interno del medesimo complesso condominiale. La società assumeva di essere stata costretta all’intervento sostitutivo, dato lo stato d’inerzia in cui versava il condominio. Soccombente in appello, il proprietario dell’unità immobiliare ricorreva in Cassazione.

La normativa generale di riferimento è contenuta nel codice civile. L’art. 1134 c.c., nella versione anteriore alla riforma operata dalla l. n.220/2012, dispone che “Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spese urgenti”. L’art. 1105 c.c. al c.4 statuisce, altresì, che “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

Dal combinato disposto delle suddette norme si deduce che il singolo condomino non è autorizzato a sostituirsi all’assemblea e all’amministratore eseguendo autonomamente lavori di manutenzione e, dunque, non può richiederne il rimborso qualora li abbia effettuati senza la prescritta autorizzazione, a meno che non si tratti di spese per interventi urgenti. Nell’ipotesi di inerzia o paralisi condominiale, è il giudice a dover dar luogo ai provvedimenti del caso.

A confermare il principio di diritto è la Corte di Cassazione nella citata sentenza n.9177/2017: “L’intervento sostitutivo del singolo condomino è ammesso nei casi in cui, in presenza di un’esigenza che richiede un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire dell’attività l’amministratore, senza porre in concreto pericolo il bene condominiale. Per contro, ove il condominio versi in una situazione di stasi patologica, cioè in una inerzia operativa stabilizzata, non è consentito al singolo condomino sostituirsi, salvo i casi urgenti, agli organi condominiali in via generalizzata”.

L’impossibilità per il condomino di effettuare di propria iniziativa opere relative alla conservazione delle parti comuni, sostituendosi agli organi condominiali preposti, viene meno qualora si tratti di interventi necessari e immediati che debbono essere eseguiti urgentemente, e questo anche a fronte di una stasi patologica del condominio. È proprio l’urgenza della spesa che legittima e giustifica il diritto alla ripetizione di quanto anticipato per l’attività di gestione svolta dal singolo condomino in deroga alle competenze dell’amministratore e dell’assemblea condominiale.

Quando scatta il requisito dell’urgenza? Cosa si intende esattamente per “opere urgenti”? Con tale espressione ci si riferisce alle opere che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa (cfr. Cass. civ. n. 6400/1984; Cass. civ. n. 4364/2001). Il concetto di urgenza si ricava dal significato stesso della parola che designa una necessità immediata ed impellente. L’urgenza si verifica ogniqualvolta l’impellenza dell’intervento sia resa palese dalla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé, a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente oppure al bisogno di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (cfr. Cass. Civ. n. 27519/2011; Cass. civ. n. 4330/2012).

Gli Ermellini hanno in più occasioni chiarito che si tratta di un intervento sostitutivo eccezionale imposto dall’urgenza e giustificato solo ove, per impedire un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, i lavori debbano essere eseguiti senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (cfr. Cass. civ. SS.UU. n.2046/2006; Cass. civ. sez II, n. 18759/2016).

Tornando al caso di specie, l’entità, l’estensione e l’eterogeneità delle opere effettuate dalla società hanno costituito indice dello svolgimento di una vera e propria attività gestoria e non di interventi resi necessari da urgenza ed imprevedibilità. Sulla base di codeste considerazioni, la Suprema Corte ha accolto il ricorso e cassato con rinvio, dando così ragione al condomino stante la mancanza del requisito di urgenza delle spese sostenute dalla società.

Licia Divella, consulente giuridico.

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B&B o affittacamere in condominio, quali limiti?

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Negli ultimi anni, in molte città italiane, si è registrato un incremento dell’attività di “affittacamere”, intendendo anche quella alberghiera o di B&B. Tali attività seppur non contrastate dalla legge, potrebbero incontrare un ostacolo qualora l’appartamento in questione sia ubicato in condominio.

Da ultimo, con la sentenza n. 18557/17, il Tribunale di Roma riprendendo l’orientamento della Cassazione, si è espresso sul tema affermando che il regolamento condominiale ben può fissare divieti nel destinare gli appartamenti privati ad un uso che rischi di turbare la tranquillità dei condomini e di ledere il pacifico godimento della singola proprietà, ma che questi se generalmente indicati non implicano alcun divieto allo specifico svolgersi dell’attività in oggetto.

Partendo dal presupposto per cui il proprietario di un appartamento possa trarre dalla propria unità immobiliare l’utilità che ritenga più opportuna, precisa infatti, che l’attività di affittacamere non implica di per sé un uso diverso dell’immobile dal normale e legittimo uso abitativo, e non consiste in un utilizzo che sia automaticamente lesivo della tranquillità e del godimento degli altri condomini.

La valutazione circa la sussistenza del fastidio arrecato agli altri condòmini dovrà quindi essere eseguita nel caso concreto, sulla base delle reali e provate turbative alla sicurezza e alla tranquillità derivanti agli stessi da tale attività.

Secondo le sentenze guida sul tema (Cass.Civ. n. 24707/2014 e 19212/2016), le limitazioni all’uso degli appartamenti contenute nel regolamento devono essere espresse chiaramente o risultare da una volontà inequivocabile, devono cioè riferirsi espressamente all’apertura di B&B ed affittacamere, non essendo sufficiente ricavarle in via interpretativa da alcune limitazioni aggiuntive come può essere appunto quella di turbare la tranquillità e il godimento delle proprie unità abitative da parte degli altri condomini.

Tale generica clausola quindi non è sufficiente ad evitare al singolo condomino di avviare l’attività di affittacamere, affinchè ciò sia vietato è necessario che a vietarlo espressamente sia il Regolamento condominiale approvato all’unanimità.

Unica condizione, quindi, affinché il regolamento imponga una limitazione al diritto di proprietà del singolo condomino, risiede nella sua approvazione all’unanimità, compreso il voto dello stesso condomino che magari in futuro potrà avere l’intenzione di avviare tale attività.

Nel caso di regolamento assembleare, lo stesso deve essere approvato con il voto unanime in sede assembleare, nel caso in cui sia contrattuale, dev’essere approvato mediante firma del rogito notarile unitamente al contratto vero e proprio, all’atto di vendita.

In quest’ultimo caso, se nel regolamento approvato all’unanimità, manca un espresso divieto all’apertura di b&b ed affittacamere, l’attività è legittima e non necessita di alcuna specifica autorizzazione o approvazione dall’assemblea di condominio o dall’amministratore.

Elisabetta Belviso, consulente giuridico.

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Decreto Ingiuntivo: notifica anche al singolo condomino obbligato pro quota.

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“In caso di titolo esecutivo giudiziale, formatosi nei confronti dell’ente di gestione condominiale in persona dell’amministratore e azionato nei confronti del singolo condomino quale obbligato pro quota, la notifica del precetto al singolo condomino, ex art. 479 c.p.c., non può prescindere dalla notificazione, preventiva o contestuale, del titolo emesso nei confronti dell’ente di gestione”.

E’ quanto chiarito dalla VI Sezione Civile della Cassazione nella recente ordinanza del 29 marzo 2017 n. 8150, in ossequio ed in continuità dei principi di diritto già affermati dalla medesima con la sent. n. 1289/2012 e con l’ord. n. 23693\2011. Con detta decisione, viene affrontata la tematica, legata alla natura parziaria dell’obbligazione condominiale, riguardante la procedura da seguire per la riscossione coattiva del credito vantato dal terzo, dopo che quest’ultimo, ottenuto un titolo esecutivo nei confronti del condominio, sia rimasto insoddisfatto e voglia agire contro il condomino obbligato pro quota.

CASO: La pronuncia trae origine dal ricorso per cassazione presentato da un condomino avverso la sentenza con la quale il Tribunale rigettava la sua opposizione a precetto proposta nei confronti di una Società di Gestione Immobili, creditrice del condominio. Il ricorrente denunciava la violazione degli artt. 479 e 654c.p.c. e i vizi di motivazione, lamentando che, qualora si voglia agire esecutivamente contro un singolo condomino in forza di decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio, occorre che il titolo giudiziale sia notificato al condomino esecutato.

Ai fini della trattazione, rilevanti sono le disposizioni normative di seguito riportate:

Art. 479 c.p.c. Se la legge non dispone altrimenti, l’esecuzione forzata deve essere preceduta dalla notificazione del titolo in forma esecutiva e del precetto. La notificazione del titolo esecutivo deve essere fatta alla parte personalmente a norma degli articoli 137 e seguenti. Il precetto può essere redatto di seguito al titolo esecutivo ed essere notificato insieme con questo, purché la notificazione sia fatta alla parte personalmente”.

Art. 654 c.2. c.p.c. “Ai fini dell’esecuzione non occorre una nuova notificazione del decreto ingiuntivo, ma nel precetto deve farsi menzione del provvedimento che ha disposto l’esecutorietà e dell’apposizione della formula”.

Il creditore del condominio che intende avviare il pignoramento contro uno dei condomini deve prima notificare a questi il titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio. Non può, dunque, procedere alla notifica del precetto e azionare l’esecuzione forzata senza aver preliminarmente o contestualmente messo a conoscenza l’interessato della situazione debitoria.

La Suprema Corte giunge a codesta asserzione sulla base della circostanza che il condominio è soggetto distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomini, ancorché si tratti di soggetto non dotato di autonomia patrimoniale perfetta, e precisa altresì che l’art. 654 c.2 è applicabile solo al soggetto nei confronti del quale il decreto ingiuntivo sia stato emesso ed al quale sia stato ritualmente notificato. E’ errato ritenere che l’amministratore abbia la rappresentanza dei singoli condomini ed, in quanto tale, sia legittimato a ricevere la notificazione di atti con effetti immediatamente riconducibili ai condomini.

Qualora il creditore intenda far valere la responsabilità patrimoniale di un soggetto diverso dall’ingiunto – pur se in ipotesi responsabile dei debiti di lui – a cui il titolo esecutivo non sia stato mai notificato, la norma dell’art. 654 c. 2 è inapplicabile, dovendosi sempre riconoscere al soggetto passivo dell’esecuzione il diritto di avere notizia e piena cognizione della natura del titolo in forza del quale si procede nei suoi confronti.

Ne consegue che, il decreto ingiuntivo o l’eventuale sentenza di condanna ottenuta dal creditore nei confronti dell’ente di gestione del condominio deve essere notificato anche al singolo condomino nel caso in cui lo stesso creditore intenda agire contro questi per il recupero coattivo del proprio credito.

Una nuova notificazione del titolo esecutivo non occorre per il condominio, destinatario diretto del decreto monitorio, è invece necessaria nei confronti del singolo condomino contro il quale si intende azionare il predetto titolo, non indicato nell’ingiunzione ma responsabile pro quota della obbligazione a carico del condominio. Ma quali sono le ragioni di tale notificazione? Mettere il condomino in condizione di conoscere il titolo ex art. 474 c.p.c. in base al quale viene minacciata in suo danno l’esecuzione, nonché di adempiere l’obbligazione da esso risultante entro il termine previsto dall’art. 480 c.p.c.

In sostanza, ogni condomino, tenuto a pagare i debiti del condominio in proporzione alla propria quota di millesimi, può pretendere che, prima del pignoramento, gli venga notificato il titolo esecutivo giudiziale (decreto ingiuntivo o sentenza di condanna), benché già notificato al condominio in persona dell’amministratore.

Licia Divella, consulente giuridico.

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Locazione: quali rapporti tra proprietario, affittuario e amministratore?

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La riforma del Condominio ha previsto per il proprietario che ha proceduto alla locazione della propria unità abitativa, l’obbligo di registrarne il contratto entro 30 gg dalla data della sottoscrizione della scrittura privata e di darne comunicazione all’amministratore di condominio, entro i successivi 60 gg, mediante consegna di copia della ricevuta di pagamento dell’imposta di registro.

Quest’ultima comunicazione servirà all’amministratore per assolvere, come richiesto dall’art. 1130 co.1, n.6 c.c., al proprio compito di redigere il registro dell’anagrafe condominiale, allo scopo di porre un limite al diffuso fenomeno degli “affitti in nero” e all’evasione fiscale.

Questa norma quindi permette all’amministratore di venire a conoscenza dei rapporti di locazione esistenti, ma quale rapporto si innesta tra i due soggetti in questione? E soprattutto, l’amministratore è tenuto a regolare i rapporti tra proprietario e conduttore?

Si tratta di problemi interpretativi ma che hanno ricadute quanto mai concrete, essendo ormai frequentissimo che un appartamento di un condominio venga dato in affitto.

La prima risiede nell’individuare la ripartizione delle spese tra proprietario e conduttore, che si ricorda, può essere disciplinata mediante lo stesso contratto di locazione, derogando alla legge.

Mediante il contratto di locazione infatti, il proprietario ed il locatore, possono fissare pattiziamente i criteri di suddivisione delle spese, che può essere “a canone libero”, cioè ripartizione fissata in totale libertà per i rapporti di locazione inferiori ai 4 anni, oppure seguire i criteri fissati nelle tabelle del Ministero delle Infrastrutture e del Ministro dell’Economia, o altri individuati dalle Associazioni di categoria.

Qualora ciò non avvenga, l’art. 1156 c.c. fissa il criterio generale che pone in capo al proprietario le spese di manutenzione straordinaria ed in capo al conduttore le spese di manutenzione ordinaria (pensiamo alle spese relative al servizio di pulizia, funzionamento e manutenzione ordinaria ascensori, fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, spurgo pozzi neri, spese di portineria nella misura del 90 %) la cui individuazione, non sempre di facile soluzione, viene effettuata anche se non in maniera esaustiva, dall’art. 1005 c.c. e dalla c.d. Legge sull’equo canone (n. 392/1928).

Come si pone quindi l’amministratore nel rapporto di locazione? Innanzitutto nessuna norme pone a carico dell’amministratore tali attività in quanto responsabile solo nei confronti dei proprietari, ma vi è di più in quanto, in ossequio ai principi generali dei contratti, il contratto di locazione vincola solo le parti, rispetto alle quali l’amministratore ne risulta terzo.

Il rapporto tra conduttore ed amministratore prende vita per quanto riguarda il rispetto del Regolamento Condominiale e in sede di assemblea.

Il conduttore, godendo delle parti comuni del condominio è sempre tenuto al rispetto delle regole inserite nel regolamento, e può essere chiamato giudizialmente dall’amministratore nel caso in cui non le rispetti, assieme al proprietario il quale sarà sempre obbligato a dover vigilare sul buon uso della propria unità abitativa nonché sulle parti comuni del condominio.

La legge, inoltre, attribuisce al conduttore la sua partecipazione alla vita condominiale seppur limitatamente, evitando di sostituire il proprietario nella gestione di tutti i servizi condominiali.

L’art. 10 della L. sull’equo canone infatti attribuisce al conduttore “il diritto di voto in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria”, e di intervenire, seppur senza diritto di voto, sulle delibere riguardanti la modificazione di altri servizi comuni.

Elisabetta Belviso, consulente giuridico.

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Rovina e gravi difetti agli edifici: la responsabilità dell’appaltatore

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Verificata la presenza di gravi difetti e danni nella fase successiva all’esecuzione dei lavori, chi paga? Abbiamo introdotto questo quesito a proposito della sentenza n.7756/2017 relativamente alla comparsa di fessurazioni sulle pareti di un condominio nella fase successiva all’esecuzione dei lavori. Proviamo ad approfondire la questione attraverso considerazioni giuridiche.

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Domotica, spese agevolate con gli ecobonus

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Domòtica un termine composto: dal latino “domus”, casa, e dal francese “(informa)tique”, informatica. E’ la disciplina che si occupa dell’applicazione dell’informatica all’insieme di tutti i dispositivi e gli impianti presenti nelle abitazioni.

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Ascensori, nuovo regolamento

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Lo scorso 30 marzo è entrato in vigore il DPR n.23 del gennaio 2017, il c.d. “Regolamento Ascensori”, attuativo della direttiva 2014/33/UE e si applica agli ascensori intesi come prodotti finiti ed installati in modo permanente in edifici e costruzioni ed ai componenti di sicurezza degli ascensori nonché al loro esercizio.

Il regolamento dispone nuove regole e procedure per i nuovi ascensori, con l’obiettivo di garantire standard sempre più elevati di sicurezza delle persone e dei beni, nonché di protezione della salute, e al contempo assicurare una concorrenza leale nel mercato UE.

Tale adeguamento non interessa gli ascensori inseriti in particolari contesti come quelli da cantiere, gli impianti a fune, quelli realizzati per scopi militari, o nelle miniere, nonché gli ascensori installati prima dell’entrata in vigore del decreto 162/1999.

Risulta evidente un’ingiusta disparità di standard di sicurezza tra vecchi e nuovi impianti, aspetto, quale la sicurezza, che non può conoscere discriminazioni di alcun genere. Si tratta comunque di una previsione legittima, in quanto tale materia deriva dalla raccomandazione 95/216/CE, atto non vincolante. Ciò non ha impedito al Consiglio di Stato di stimolare il Governo circa l’urgente messa in sicurezza di tutti gli impianti senza discriminazione alcuna.

Un neo, oltre alla mancata previsione della norma di ricostituzione delle Commissioni d’esame presso le Prefetture per il rilascio dei certificati di abilitazione all’esercizio della professione di manutentore di ascensori e montacarichi, presente nella vecchia bozza approvata dal Consiglio dei Ministri lo scorso giugno, ma non più riconfermata.

Il regolamento dispone obblighi e compiti per tutti i soggetti coinvolti, fabbricatori, importatori, distributori ed installatori.

Fabbricatore ed installatore hanno l’importante obbligo della valutazione di conformità dei prodotti agli standard di salute e sicurezza nonché conservare la documentazione tecnica, come precisato dall’Allegato 1 del regolamento, e provvedere al loro ritiro in caso di mancata conformità.

In particolare i nuovi impianti dovranno garantire:

  • l’accessibilità della cabina da parte dei disabili;

  • l’affidabilità degli elementi di sospensione e di sostegno della cabina, compresi i collegamenti e gli attacchi terminali, per ridurre al minimo il rischio di caduta della cabina;

  • la predisposizione di dispositivi per impedire la caduta libera della cabina o suoi movimenti incontrollati, in caso d’interruzione dell’alimentazione di energia o di guasto dei componenti;

  • la dotazione di mezzi che consentano di liberare e di evacuare le persone imprigionate nella cabina e di mezzi di comunicazione bidirezionali che consentano di ottenere un collegamento permanente con un servizio di pronto intervento.

  • l’illuminazione della cabina in uso e la predisposizione di luci di emergenza.

Importatori e distributori, meglio inseriti nel circuito del mercato, sono chiamati a verificare che i prodotti immessi nel mercato siano conformi alle prescrizioni previste e dovendo essere di supporto alle autorità nazionali competenti, quali il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali ed il Ministero dello Sviluppo Economico, dovranno mettere a loro disposizione tutte le informazioni relative ai componenti di sicurezza.

Il regolamento prevede anche che gli eventuali lavori per problematiche evidenziate dai controlli su precisione di fermata e livellamento tra ascensore e piano d’arrivo possano solo essere suggeriti dai manutentori; sarà il condominio a scegliere se eseguirli o meno.

Gli ulteriori allegati indicano le misure da adottare nel caso in cui gli ascensori e i loro componenti presentino rischi, oppure siano conformi ma presentino ugualmente rischi, od ancora presentino una conformità non formale.

Elisabetta Belviso, consulente giuridico.

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