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Impianto elettrico non eseguito a regola d’arte

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Impianto elettrico: la Corte di Cassazione ha risolto il caso di un condòmino che lamentava di aver subito nella sua unità immobiliare di proprietà esclusiva, continue interruzioni della fornitura di energia elettrica, nonchè malfunzionamenti in altri appartamenti e nella luce scala, a seguito dei lavori di adeguamento dell’impianto elettrico condominiale alla normativa comunitaria, non eseguito a regola d’arte.

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Residenza Arcadia, la graphic novel firmata Daniel Cuello

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Residenza Arcadia è l’ultimo capolavoro di Daniel Cuello. Un fumettista nato a Cordoba (Argentina) e trapiantato in Italia da diversi anni.

Ricordate le divertentissime puntate della sit-com Casa Vianello? Daniel prova a raccontare in maniera divertente, attraverso una graphic novel, le vite sgangherate degli abitanti di un tipico condominio italiano.

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Decreto Ingiuntivo a condomino moroso: basta il verbale condominiale?

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“Il verbale di assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni, ovvero, la delibera di approvazione del preventivo di spese straordinarie, costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c”

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Serra bioclimatica e condominio, limiti normativi

In condominio, rispondelavvocato

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Per serra bioclimatica si intende un locale aderente al fabbricato, delimitato da ampie superfici vetrate in grado di captare la radiazione solare, trattenere il calore e veicolarlo all’interno dell’edificio, provocando un aumento della temperatura (c.d. effetto serra). Si distingue da una semplice veranda chiusa o da un giardino d’inverno proprio per la sua capacità di contribuire al soddisfacimento del fabbisogno energetico di riscaldamento dell’edificio. (vedi articolo “Serra bioclimatica, cos’è?”)

Con riferimento agli edifici condominiali, la costruzione di serre bioclimatiche può incontrare divieti e/o limiti previsti dai regolamenti edilizi regionali e comunali o dai singoli regolamenti di condominio. In particolare, vincoli legati al pregiudizio che la serra può arrecare agli altri condomini e alla garanzia di un pari uso della cosa comune, nonché alla tutela del decoro architettonico del fabbricato, ovvero l’insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che connotano lo stabile e gli imprimono una determinata unitaria ed armonica fisionomia ed una specifica identità. Ogniqualvolta si attua una modifica all’originario assetto del fabbricato, anche variando solo dei singoli punti o elementi, si va ad apportare un danno all’estetica, ad alterarla a tal punto da cagionare un deprezzamento dello stesso, indipendentemente dalla valenza estetica ed artistica della struttura. (Cfr. Cass. civ. n. 851/2007, n. 1286/2010, n. 7175/2012, n. 27224/2013)

Per salvaguardare il decoro architettonico, l’assemblea dei condomini può introdurre regole che possono anche limitare il diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino, se approvate all’unanimità o accettate da tutti i condomini (art. 1138 cod. civ.). Secondo una costante giurisprudenza, essendo il condominio degli edifici caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, si richiede un equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, in modo che l’uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (Cass. n. 8808/2003; Cass. n. 4617/2007; Cass. n. 17208/2008; Cass. n. 13879/2010). 

In merito al rispetto del decoro e del regolamento condominiale, è altresì rilevante il principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 12917 del 22 giugno 2016, secondo il quale: la serra bioclimatica realizzata sul terrazzo dal singolo condomino se vietata dal regolamento condominiale e se in grado di alterare la facciata dell’edificio condominiale deve essere rimossa, nonostante sia stata autorizzata dall’amministrazione comunale.

Richiamando un indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, la Suprema Corte ha altresì chiarito che le autorizzazioni amministrative esauriscono la loro efficacia nell’ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati. È dunque irrilevante che l’autorità preposta autorizzi l’opera, in quanto il rapporto tra pubblica autorità e privato non può incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini, neppure ai fini della legittimità di una innovazione eseguita dal proprietario di un piano o di una porzione di piano del complesso condominiale, in corrispondenza della sua proprietà esclusiva, ai sensi dell’art. 1120 c. 2 cod. civ. (Cfr. Cass. civ. 20985/2014)

In riferimento al caso di specie, dopo una serie di accertamenti, era emerso che la serra captante aveva dimensioni notevoli, tanto da apparire come un prolungamento dei locali interni dell’unità immobiliare, ed inoltre insisteva sulla facciata, incidendo negativamente sull’aspetto della stessa. Pertanto, l’autorizzazione comunale all’installazione della serra in oggetto non aveva alcuna valenza, non potendo essa ledere o influire sull’uso o sul godimento del bene da parte degli altri condomini.

Alla luce delle suesposte considerazioni, i Giudici hanno condannato il singolo condomino alla rimozione della serra e al ripristino dello stato dei luoghi.

In conclusione, prima di iniziare lavori di costruzione di una serra bioclimatica, oltre alle dovute autorizzazioni amministrative, è consigliabile prendere in considerazione il regolamento condominiale e l’impatto che il manufatto edile avrebbe sull’intero immobile.

Licia Divella, consulente giuridico.

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E’ possibile aprire un varco nel muro perimetrale?

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La comproprietà dell’intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all’apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva). Ad una condizione, però: di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del muro – ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi – e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale.

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Riqualificare un edificio, Lucente: “L’amministratore può aiutare”

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Il tema del workshop organizzato dai blogger di Casa Smart porta il tema, fondamentale ormai, già nel titolo “Riqualificare un edificio, costi e benefici”. Il ruolo che noi amministratori di immobili e condomini possiamo svolgere riguarda, senza dubbio, la diffusione di una “cultura della riqualificazione”.

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Intervento sostitutivo del singolo condomino nelle spese condominiali urgenti

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Quando un singolo condomino può porre in essere un intervento sostitutivo nelle spese condominiali? Ha diritto ad un rimborso di quanto anticipato per le opere eseguite?

A tali quesiti ha risposto di recente la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione nella sentenza n. 9177, depositata il 10 aprile 2017.

CASO: La pronuncia trae origine dal rigetto dell’opposizione avverso decreto con il quale si ingiungeva al condomino il pagamento, pro quota, delle spese per alcuni lavori sulle parti comuni anticipate da una società gestrice di un’attività alberghiera sita all’interno del medesimo complesso condominiale. La società assumeva di essere stata costretta all’intervento sostitutivo, dato lo stato d’inerzia in cui versava il condominio. Soccombente in appello, il proprietario dell’unità immobiliare ricorreva in Cassazione.

La normativa generale di riferimento è contenuta nel codice civile. L’art. 1134 c.c., nella versione anteriore alla riforma operata dalla l. n.220/2012, dispone che “Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spese urgenti”. L’art. 1105 c.c. al c.4 statuisce, altresì, che “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

Dal combinato disposto delle suddette norme si deduce che il singolo condomino non è autorizzato a sostituirsi all’assemblea e all’amministratore eseguendo autonomamente lavori di manutenzione e, dunque, non può richiederne il rimborso qualora li abbia effettuati senza la prescritta autorizzazione, a meno che non si tratti di spese per interventi urgenti. Nell’ipotesi di inerzia o paralisi condominiale, è il giudice a dover dar luogo ai provvedimenti del caso.

A confermare il principio di diritto è la Corte di Cassazione nella citata sentenza n.9177/2017: “L’intervento sostitutivo del singolo condomino è ammesso nei casi in cui, in presenza di un’esigenza che richiede un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire dell’attività l’amministratore, senza porre in concreto pericolo il bene condominiale. Per contro, ove il condominio versi in una situazione di stasi patologica, cioè in una inerzia operativa stabilizzata, non è consentito al singolo condomino sostituirsi, salvo i casi urgenti, agli organi condominiali in via generalizzata”.

L’impossibilità per il condomino di effettuare di propria iniziativa opere relative alla conservazione delle parti comuni, sostituendosi agli organi condominiali preposti, viene meno qualora si tratti di interventi necessari e immediati che debbono essere eseguiti urgentemente, e questo anche a fronte di una stasi patologica del condominio. È proprio l’urgenza della spesa che legittima e giustifica il diritto alla ripetizione di quanto anticipato per l’attività di gestione svolta dal singolo condomino in deroga alle competenze dell’amministratore e dell’assemblea condominiale.

Quando scatta il requisito dell’urgenza? Cosa si intende esattamente per “opere urgenti”? Con tale espressione ci si riferisce alle opere che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa (cfr. Cass. civ. n. 6400/1984; Cass. civ. n. 4364/2001). Il concetto di urgenza si ricava dal significato stesso della parola che designa una necessità immediata ed impellente. L’urgenza si verifica ogniqualvolta l’impellenza dell’intervento sia resa palese dalla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé, a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente oppure al bisogno di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (cfr. Cass. Civ. n. 27519/2011; Cass. civ. n. 4330/2012).

Gli Ermellini hanno in più occasioni chiarito che si tratta di un intervento sostitutivo eccezionale imposto dall’urgenza e giustificato solo ove, per impedire un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, i lavori debbano essere eseguiti senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (cfr. Cass. civ. SS.UU. n.2046/2006; Cass. civ. sez II, n. 18759/2016).

Tornando al caso di specie, l’entità, l’estensione e l’eterogeneità delle opere effettuate dalla società hanno costituito indice dello svolgimento di una vera e propria attività gestoria e non di interventi resi necessari da urgenza ed imprevedibilità. Sulla base di codeste considerazioni, la Suprema Corte ha accolto il ricorso e cassato con rinvio, dando così ragione al condomino stante la mancanza del requisito di urgenza delle spese sostenute dalla società.

Licia Divella, consulente giuridico.

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B&B o affittacamere in condominio, quali limiti?

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Negli ultimi anni, in molte città italiane, si è registrato un incremento dell’attività di “affittacamere”, intendendo anche quella alberghiera o di B&B. Tali attività seppur non contrastate dalla legge, potrebbero incontrare un ostacolo qualora l’appartamento in questione sia ubicato in condominio.

Da ultimo, con la sentenza n. 18557/17, il Tribunale di Roma riprendendo l’orientamento della Cassazione, si è espresso sul tema affermando che il regolamento condominiale ben può fissare divieti nel destinare gli appartamenti privati ad un uso che rischi di turbare la tranquillità dei condomini e di ledere il pacifico godimento della singola proprietà, ma che questi se generalmente indicati non implicano alcun divieto allo specifico svolgersi dell’attività in oggetto.

Partendo dal presupposto per cui il proprietario di un appartamento possa trarre dalla propria unità immobiliare l’utilità che ritenga più opportuna, precisa infatti, che l’attività di affittacamere non implica di per sé un uso diverso dell’immobile dal normale e legittimo uso abitativo, e non consiste in un utilizzo che sia automaticamente lesivo della tranquillità e del godimento degli altri condomini.

La valutazione circa la sussistenza del fastidio arrecato agli altri condòmini dovrà quindi essere eseguita nel caso concreto, sulla base delle reali e provate turbative alla sicurezza e alla tranquillità derivanti agli stessi da tale attività.

Secondo le sentenze guida sul tema (Cass.Civ. n. 24707/2014 e 19212/2016), le limitazioni all’uso degli appartamenti contenute nel regolamento devono essere espresse chiaramente o risultare da una volontà inequivocabile, devono cioè riferirsi espressamente all’apertura di B&B ed affittacamere, non essendo sufficiente ricavarle in via interpretativa da alcune limitazioni aggiuntive come può essere appunto quella di turbare la tranquillità e il godimento delle proprie unità abitative da parte degli altri condomini.

Tale generica clausola quindi non è sufficiente ad evitare al singolo condomino di avviare l’attività di affittacamere, affinchè ciò sia vietato è necessario che a vietarlo espressamente sia il Regolamento condominiale approvato all’unanimità.

Unica condizione, quindi, affinché il regolamento imponga una limitazione al diritto di proprietà del singolo condomino, risiede nella sua approvazione all’unanimità, compreso il voto dello stesso condomino che magari in futuro potrà avere l’intenzione di avviare tale attività.

Nel caso di regolamento assembleare, lo stesso deve essere approvato con il voto unanime in sede assembleare, nel caso in cui sia contrattuale, dev’essere approvato mediante firma del rogito notarile unitamente al contratto vero e proprio, all’atto di vendita.

In quest’ultimo caso, se nel regolamento approvato all’unanimità, manca un espresso divieto all’apertura di b&b ed affittacamere, l’attività è legittima e non necessita di alcuna specifica autorizzazione o approvazione dall’assemblea di condominio o dall’amministratore.

Elisabetta Belviso, consulente giuridico.

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