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Abusi edilizi, l’interesse pubblico contrasta la demolizione

In norme e tributi

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Nel caso di abusi edilizi, il Giudice dell’esecuzione ha il potere di sentenziare la scelta di non demolire.

Con una deliberazione motivata da interessi pubblici, il Consiglio Comunale può mantenere in piedi un manufatto abusivo. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la Sentenza n. 57942/2017.

Il fatto: a Cava dei Tirreni è stato costruito un edificio senza permessi. Accertata l’illegittimità della costruzione, la Corte d’Appello di Salerno ne ha ordinato la demolizione. L’interessato aveva proposto ricorso contro la sentenza della Corte d’appello per due motivi:

  • Secondo l’articolo 1, comma 65, della legge n. 5 del 2013 della Regione Campania, gli immobili abusivi acquisiti al patrimonio dei Comuni possono essere destinati ad alloggi di edilizia residenziale pubblica, “riconoscendo precedenza a coloro che, al tempo dell’acquisizione, occupavano il cespite”. Questa la disposizione adottata dall’Amministrazione Comunale relativamente al procedimento sanzionatorio di cui al comma 5 dell’articolo 31 del DPR 380/2001. Tale disposizione, contenuta nella deliberazione del Consiglio Comunale di Cava dei Tirreni, non era stata considerata nella sentenza.
  • Sempre la predetta sentenza non avrebbe tenuto conto della pronuncia del Tar Campania-Salerno n.35/2016. Quest’ultima ordinava al Comune di pronunciarsi entro 30 giorni sulla richiesta dell’interessato, il quale chiedeva di dare attuazione alla sopracitata deliberazione. In sostanza, si rendeva necessario adottare un provvedimento che riconoscesse il “particolare interesse pubblico” al manufatto in questione.

La Cassazione ha confermato l’ordinanza della Corte d’Appello di Salerno che aveva respinto l’istanza del proprietario volta ad ottenere la sospensione dell’esecuzione dell’ordine di demolizione della stessa Corte territoriale.

La Cassazione è quindi d’accordo con l’indirizzo giurisprudenziale (ex plurimis, Cassazione, Sezione III, sentenza 10 ottobre 2008, n. 41339) secondo cui il Consiglio comunale può dichiarare la prevalenza di interessi pubblici che ostacolano la demolizione dell’opera abusiva solo nei seguenti tre casi: 1) non c’è contrasto con rilevanti interessi urbanistici/ambientali; 2) una deliberazione del Consiglio dichiara formalmente la sussistenza dei suddetti presupposti di non contrasto; 3) c’è una dichiarazione di contrasto della demolizione con prevalenti interessi pubblici.

Nel caso di specie, la deliberazione di Consiglio Comunale risulta “priva della necessaria specificità e di qualsiasi riferimento al manufatto realizzato dalla ricorrente”. Il corpo della delibera non definiva chiaramente l’immobile che intendeva dichiarare di interesse pubblico e da destinare, per questa motivazione, ad edilizia residenziale pubblica. Il testo della delibera conteneva soltanto le linee di indirizzo che l’amministrazione avrebbe successivamente adottato nell’ambito del piano di recupero dell’edificio oggetto dell’abuso. Il Supremo Collegio definisce quindi irrilevante persino la pronuncia del Tribunale Amministrativo.

Per questi motivi, la Cassazione ha confermato la demolizione.

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Serra bioclimatica e condominio, limiti normativi

In condominio, rispondelavvocato

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Tag: cassazione

Per serra bioclimatica si intende un locale aderente al fabbricato, delimitato da ampie superfici vetrate in grado di captare la radiazione solare, trattenere il calore e veicolarlo all’interno dell’edificio, provocando un aumento della temperatura (c.d. effetto serra). Si distingue da una semplice veranda chiusa o da un giardino d’inverno proprio per la sua capacità di contribuire al soddisfacimento del fabbisogno energetico di riscaldamento dell’edificio. (vedi articolo “Serra bioclimatica, cos’è?”)

Con riferimento agli edifici condominiali, la costruzione di serre bioclimatiche può incontrare divieti e/o limiti previsti dai regolamenti edilizi regionali e comunali o dai singoli regolamenti di condominio. In particolare, vincoli legati al pregiudizio che la serra può arrecare agli altri condomini e alla garanzia di un pari uso della cosa comune, nonché alla tutela del decoro architettonico del fabbricato, ovvero l’insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che connotano lo stabile e gli imprimono una determinata unitaria ed armonica fisionomia ed una specifica identità. Ogniqualvolta si attua una modifica all’originario assetto del fabbricato, anche variando solo dei singoli punti o elementi, si va ad apportare un danno all’estetica, ad alterarla a tal punto da cagionare un deprezzamento dello stesso, indipendentemente dalla valenza estetica ed artistica della struttura. (Cfr. Cass. civ. n. 851/2007, n. 1286/2010, n. 7175/2012, n. 27224/2013)

Per salvaguardare il decoro architettonico, l’assemblea dei condomini può introdurre regole che possono anche limitare il diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino, se approvate all’unanimità o accettate da tutti i condomini (art. 1138 cod. civ.). Secondo una costante giurisprudenza, essendo il condominio degli edifici caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, si richiede un equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, in modo che l’uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (Cass. n. 8808/2003; Cass. n. 4617/2007; Cass. n. 17208/2008; Cass. n. 13879/2010). 

In merito al rispetto del decoro e del regolamento condominiale, è altresì rilevante il principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 12917 del 22 giugno 2016, secondo il quale: la serra bioclimatica realizzata sul terrazzo dal singolo condomino se vietata dal regolamento condominiale e se in grado di alterare la facciata dell’edificio condominiale deve essere rimossa, nonostante sia stata autorizzata dall’amministrazione comunale.

Richiamando un indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, la Suprema Corte ha altresì chiarito che le autorizzazioni amministrative esauriscono la loro efficacia nell’ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati. È dunque irrilevante che l’autorità preposta autorizzi l’opera, in quanto il rapporto tra pubblica autorità e privato non può incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini, neppure ai fini della legittimità di una innovazione eseguita dal proprietario di un piano o di una porzione di piano del complesso condominiale, in corrispondenza della sua proprietà esclusiva, ai sensi dell’art. 1120 c. 2 cod. civ. (Cfr. Cass. civ. 20985/2014)

In riferimento al caso di specie, dopo una serie di accertamenti, era emerso che la serra captante aveva dimensioni notevoli, tanto da apparire come un prolungamento dei locali interni dell’unità immobiliare, ed inoltre insisteva sulla facciata, incidendo negativamente sull’aspetto della stessa. Pertanto, l’autorizzazione comunale all’installazione della serra in oggetto non aveva alcuna valenza, non potendo essa ledere o influire sull’uso o sul godimento del bene da parte degli altri condomini.

Alla luce delle suesposte considerazioni, i Giudici hanno condannato il singolo condomino alla rimozione della serra e al ripristino dello stato dei luoghi.

In conclusione, prima di iniziare lavori di costruzione di una serra bioclimatica, oltre alle dovute autorizzazioni amministrative, è consigliabile prendere in considerazione il regolamento condominiale e l’impatto che il manufatto edile avrebbe sull’intero immobile.

Licia Divella, consulente giuridico.

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Intervento sostitutivo del singolo condomino nelle spese condominiali urgenti

In condominio, rispondelavvocato

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Quando un singolo condomino può porre in essere un intervento sostitutivo nelle spese condominiali? Ha diritto ad un rimborso di quanto anticipato per le opere eseguite?

A tali quesiti ha risposto di recente la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione nella sentenza n. 9177, depositata il 10 aprile 2017.

CASO: La pronuncia trae origine dal rigetto dell’opposizione avverso decreto con il quale si ingiungeva al condomino il pagamento, pro quota, delle spese per alcuni lavori sulle parti comuni anticipate da una società gestrice di un’attività alberghiera sita all’interno del medesimo complesso condominiale. La società assumeva di essere stata costretta all’intervento sostitutivo, dato lo stato d’inerzia in cui versava il condominio. Soccombente in appello, il proprietario dell’unità immobiliare ricorreva in Cassazione.

La normativa generale di riferimento è contenuta nel codice civile. L’art. 1134 c.c., nella versione anteriore alla riforma operata dalla l. n.220/2012, dispone che “Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spese urgenti”. L’art. 1105 c.c. al c.4 statuisce, altresì, che “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

Dal combinato disposto delle suddette norme si deduce che il singolo condomino non è autorizzato a sostituirsi all’assemblea e all’amministratore eseguendo autonomamente lavori di manutenzione e, dunque, non può richiederne il rimborso qualora li abbia effettuati senza la prescritta autorizzazione, a meno che non si tratti di spese per interventi urgenti. Nell’ipotesi di inerzia o paralisi condominiale, è il giudice a dover dar luogo ai provvedimenti del caso.

A confermare il principio di diritto è la Corte di Cassazione nella citata sentenza n.9177/2017: “L’intervento sostitutivo del singolo condomino è ammesso nei casi in cui, in presenza di un’esigenza che richiede un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire dell’attività l’amministratore, senza porre in concreto pericolo il bene condominiale. Per contro, ove il condominio versi in una situazione di stasi patologica, cioè in una inerzia operativa stabilizzata, non è consentito al singolo condomino sostituirsi, salvo i casi urgenti, agli organi condominiali in via generalizzata”.

L’impossibilità per il condomino di effettuare di propria iniziativa opere relative alla conservazione delle parti comuni, sostituendosi agli organi condominiali preposti, viene meno qualora si tratti di interventi necessari e immediati che debbono essere eseguiti urgentemente, e questo anche a fronte di una stasi patologica del condominio. È proprio l’urgenza della spesa che legittima e giustifica il diritto alla ripetizione di quanto anticipato per l’attività di gestione svolta dal singolo condomino in deroga alle competenze dell’amministratore e dell’assemblea condominiale.

Quando scatta il requisito dell’urgenza? Cosa si intende esattamente per “opere urgenti”? Con tale espressione ci si riferisce alle opere che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa (cfr. Cass. civ. n. 6400/1984; Cass. civ. n. 4364/2001). Il concetto di urgenza si ricava dal significato stesso della parola che designa una necessità immediata ed impellente. L’urgenza si verifica ogniqualvolta l’impellenza dell’intervento sia resa palese dalla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé, a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente oppure al bisogno di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (cfr. Cass. Civ. n. 27519/2011; Cass. civ. n. 4330/2012).

Gli Ermellini hanno in più occasioni chiarito che si tratta di un intervento sostitutivo eccezionale imposto dall’urgenza e giustificato solo ove, per impedire un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, i lavori debbano essere eseguiti senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (cfr. Cass. civ. SS.UU. n.2046/2006; Cass. civ. sez II, n. 18759/2016).

Tornando al caso di specie, l’entità, l’estensione e l’eterogeneità delle opere effettuate dalla società hanno costituito indice dello svolgimento di una vera e propria attività gestoria e non di interventi resi necessari da urgenza ed imprevedibilità. Sulla base di codeste considerazioni, la Suprema Corte ha accolto il ricorso e cassato con rinvio, dando così ragione al condomino stante la mancanza del requisito di urgenza delle spese sostenute dalla società.

Licia Divella, consulente giuridico.

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Friggere o non friggere, questo è il problema del condominio

In vitadacondomini, condominio

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Planimetrie e contratti di compravendita immobiliare

In casa, condominio

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Le planimetrie degli immobili allegate ai contratti, in caso di difformità con la descrizione, costituiscono dichiarazione di volontà delle parti.

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