Tabelle millesimali, revisione e/o modifica

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Autore: Staff

Per assicurare una corrispondenza quanto più esatta tra il contenuto delle Tabelle Millesimali ed il reale valore delle unità immobiliari, la riforma del Condominio, l. n. 220/2012, ha previsto la possibilità, sia per le tabelle che recepiscono i criteri legali, sia per quelle che sono espressione dell’autonomia negoziale dei partecipanti al condominio, di essere soggette a revisione e modifica. Due istituti che rispondono ad esigenze differenti.

Il novellato art. 69 disp.att. del codice civile dispone che la rettifica o modifica potrà essere adottata nell’interesse di tutti attraverso l’unanimità, ma anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza qualificata (art. 1136 c.c.) e solo in determinati casi.

La revisione, azione non soggetta a prescrizione, sarà possibile nel momento in cui non vi sia corrispondenza tra il valore delle unità immobiliari attribuite in tabella ed il loro valore effettivo e che questa divergenza sia stata causata da un errore rilevante.

Per errori rilevanti si intendono quelli obiettivamente verificabili che comportino una divergenza oggettiva tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale che ad esse è stato attribuito dalle tabelle. Nella prassi non è di immediata soluzione la definizione di errori rilevanti. Possiamo operarne una esemplificazione guardando alla casistica più ricorrente delineata dalla Cassazione, operando una distinzione tra

  • Errori che riguardano la determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti: estensione; altezza; esposizione; ubicazione; luminosità; utilità; funzionalità globale dell’alloggio.

  • Errori di fatto: errori di calcolo commessi nell’effettuare operazioni di matematica; errori nella misurazione della superficie reale o della cubatura; errori consistenti nell’avere scambiato la stima di un appartamento con quella di un altro; errori nella misurazione della planimetria o degli schizzi altimetrici; errore nell’avere attribuito ad un appartamento un servizio inesistente; errore nell’avere dato ad un alloggio una destinazione diversa da quella reale.

  • Errori di diritto, collegabili ad una interpretazione errata delle norme o delle stesse sentenze tra cui rientra, a titolo esemplificativo, il far rientrare nella valutazione degli elementi che invece non sono contemplati dall’art. 68 disp. att., pensiamo alle migliorie apportate dal singolo condomino o il valore locativo, o la modifica della destinazione d’uso. Quest’ultima è stata esclusa dalla Cassazione. La recente sentenza n. 19797 del 04.10.2016, ha affermato che il cambio d’uso non implica revisione delle tabelle millesimali in quanto la possibile destinazione degli immobili è determinata sostanzialmente da valutazioni di carattere soggettivo.

La modifica, invece, è uno strumento utilizzabile nel caso in cui il rapporto originario tra i valori dei piani sia notevolmente alterato in conseguenza di una trasformazione dell’edificio come per esempio a seguito di sopraelevazione, esproprio parziale o notevoli innovazioni esplicitamente previste dalla norma, quindi di eventi sopravvenuti, esterni alla volontà dei partecipanti, estranei alla volontà manifestatasi attraverso la formazione delle tabelle, che abbiano alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condòmino.

Entrambi gli strumenti potranno essere adottati:

  1. All’unanimità, per la modifica dei criteri legali di ripartizione o per quelli stabiliti convenzionalmente (per i quali necessariamente vi sarà stata una delibera adottata all’unanimità);

  2. A maggioranza qualificata, nell’interesse di un solo condomino, in caso di errore e/o alterazione per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare e comunque per modifiche che non vanno ad incidere sui criteri di calcolo proporzionali previsti dall’art. 68 disp.att., artt. 1123, 1124, 1126 c.c.). In particolare:

    – in prima convocazione, una volta accertata la regolare costituzione dell’assemblea con l’intervento dei due terzi dei partecipanti al condominio. E’ necessario che la deliberazione venga approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio;

    – in seconda convocazione, che la legge prevede qualora l’assemblea non abbia potuto deliberare in prima convocazione per mancanza di numero legale, la norma dispone che la deliberazione sia valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

Da un punto di vista strettamente processuale e concreto, nei casi in cui si voglia ottenere la revisione dei valori proporzionali della tabella allegata al regolamento, o si voglia impugnare la delibera dell’assemblea condominiale di approvazione di nuove tabelle millesimali fondata non sull’errore o sulla sopravvenuta sproporzione ma sui vizi dell’atto assembleare stesso, bisognerà agire nei confronti del condominio nella persona del suo amministratore e non nei confronti dei singoli condòmini.

La sentenza che accoglie la domanda di revisione e/o modifica ha natura costitutiva per cui la sua efficacia decorre dal suo passaggio in giudicato, tale per cui solo quando saranno stati esperiti tutti i mezzi di impugnazione a disposizione o quando saranno scaduti i termini per farlo. Solo da tale momento potranno applicarsi, nella ripartizione delle spese, i criteri stabiliti dalle nuove tabelle millesimali.

Una volta che il condominio abbia ottenuto la revisione giudiziale di tabelle millesimali errate con una sentenza costitutiva e quindi ad efficacia retroattiva, sulla base dei nuovi parametri, potrà agire con l’azione di indebito arricchimento per ottenere, dalla data del passaggio in giudicato della sentenza, il rimborso delle spese che uno dei comproprietari abbia sostenuto a causa dell’errore che ha viziato le tabelle.

Con la sentenza n. 25790 del 14.12.2016, la Cassazione ha affermato che, qualora si impugni la delibera che le ha disposte, la prova dei fatti che consentono la revisione spetterà al condominio, in quanto la prova dell’esistenza delle condizioni che possano portare alla modifica delle tabelle, incombe su chi intende modificarle. Di conseguenza sarà logico che il costo della revisione sia a carico di chi l’ha causata e che in caso di contestazioni su determinati addebiti di spesa, spetta al condominio dimostrare che l’addebito sia scaturito dall’azione del condomino o condomini che hanno richiesto la revisione.

Elisabetta Belviso, consulente giuridico.

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