Serra bioclimatica e condominio, limiti normativi

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Autore: Staff

Per serra bioclimatica si intende un locale aderente al fabbricato, delimitato da ampie superfici vetrate in grado di captare la radiazione solare, trattenere il calore e veicolarlo all’interno dell’edificio, provocando un aumento della temperatura (c.d. effetto serra). Si distingue da una semplice veranda chiusa o da un giardino d’inverno proprio per la sua capacità di contribuire al soddisfacimento del fabbisogno energetico di riscaldamento dell’edificio. (vedi articolo “Serra bioclimatica, cos’è?”)

Con riferimento agli edifici condominiali, la costruzione di serre bioclimatiche può incontrare divieti e/o limiti previsti dai regolamenti edilizi regionali e comunali o dai singoli regolamenti di condominio. In particolare, vincoli legati al pregiudizio che la serra può arrecare agli altri condomini e alla garanzia di un pari uso della cosa comune, nonché alla tutela del decoro architettonico del fabbricato, ovvero l’insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che connotano lo stabile e gli imprimono una determinata unitaria ed armonica fisionomia ed una specifica identità. Ogniqualvolta si attua una modifica all’originario assetto del fabbricato, anche variando solo dei singoli punti o elementi, si va ad apportare un danno all’estetica, ad alterarla a tal punto da cagionare un deprezzamento dello stesso, indipendentemente dalla valenza estetica ed artistica della struttura. (Cfr. Cass. civ. n. 851/2007, n. 1286/2010, n. 7175/2012, n. 27224/2013)

Per salvaguardare il decoro architettonico, l’assemblea dei condomini può introdurre regole che possono anche limitare il diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino, se approvate all’unanimità o accettate da tutti i condomini (art. 1138 cod. civ.). Secondo una costante giurisprudenza, essendo il condominio degli edifici caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, si richiede un equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, in modo che l’uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (Cass. n. 8808/2003; Cass. n. 4617/2007; Cass. n. 17208/2008; Cass. n. 13879/2010). 

In merito al rispetto del decoro e del regolamento condominiale, è altresì rilevante il principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 12917 del 22 giugno 2016, secondo il quale: la serra bioclimatica realizzata sul terrazzo dal singolo condomino se vietata dal regolamento condominiale e se in grado di alterare la facciata dell’edificio condominiale deve essere rimossa, nonostante sia stata autorizzata dall’amministrazione comunale.

Richiamando un indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, la Suprema Corte ha altresì chiarito che le autorizzazioni amministrative esauriscono la loro efficacia nell’ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati. È dunque irrilevante che l’autorità preposta autorizzi l’opera, in quanto il rapporto tra pubblica autorità e privato non può incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini, neppure ai fini della legittimità di una innovazione eseguita dal proprietario di un piano o di una porzione di piano del complesso condominiale, in corrispondenza della sua proprietà esclusiva, ai sensi dell’art. 1120 c. 2 cod. civ. (Cfr. Cass. civ. 20985/2014)

In riferimento al caso di specie, dopo una serie di accertamenti, era emerso che la serra captante aveva dimensioni notevoli, tanto da apparire come un prolungamento dei locali interni dell’unità immobiliare, ed inoltre insisteva sulla facciata, incidendo negativamente sull’aspetto della stessa. Pertanto, l’autorizzazione comunale all’installazione della serra in oggetto non aveva alcuna valenza, non potendo essa ledere o influire sull’uso o sul godimento del bene da parte degli altri condomini.

Alla luce delle suesposte considerazioni, i Giudici hanno condannato il singolo condomino alla rimozione della serra e al ripristino dello stato dei luoghi.

In conclusione, prima di iniziare lavori di costruzione di una serra bioclimatica, oltre alle dovute autorizzazioni amministrative, è consigliabile prendere in considerazione il regolamento condominiale e l’impatto che il manufatto edile avrebbe sull’intero immobile.

Licia Divella, consulente giuridico.

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