Rovina e gravi difetti agli edifici: la responsabilità dell’appaltatore

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Autore: Staff

Verificata la presenza di gravi difetti e danni nella fase successiva all’esecuzione dei lavori, chi paga? Abbiamo introdotto questo quesito a proposito della sentenza n.7756/2017 relativamente alla comparsa di fessurazioni sulle pareti di un condominio nella fase successiva all’esecuzione dei lavori. Proviamo ad approfondire la questione attraverso considerazioni giuridiche.

L’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.

Il richiamato principio di diritto è stato recentemente affermato nella sentenza n. 7756 del 27 marzo 2017 dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione che, al fine di comporre il contrasto dottrinale e giurisprudenziale sul tema e di dare una corretta interpretazione dell’art.1669 c.c., ha effettuano un ampio excursus storico ed una vera e propria esegesi della norma in oggetto.

Parte della dottrina e della giurisprudenza hanno escluso l’applicabilità della disposizione ove non ricorra la costruzione di un edificio ex novo di lunga durata, ma un’opera di mera riparazione o modificazione su manufatti o altre cose immobili preesistenti (Cass. civ. nn. 24143/2007 e 10658/2015). L’opposto e prevalente indirizzo ha sostenuto che a dover rispondere ai sensi dell’art. 1669 c.c. sia anche l’autore di opere idonee ad incidere sugli elementi essenziali o secondari dell’immobile, rilevanti per la funzionalità globale dello stesso fabbricato (Cass. civ. n. 22533/2015).

Aderendo all’orientamento interpretativo maggiormente estensivo, le SS.UU hanno chiarito che «anche opere più limitate, aventi ad oggetto riparazioni straordinarie, ristrutturazioni, restauri o altri interventi di natura immobiliare, possono rovinare o presentare evidente pericolo di rovina del manufatto, tanto nella porzione riparata o modificata, quanto in quella diversa e preesistente che ne risulti altrimenti coinvolta per ragioni di statica». Costituiscono gravi difetti, rilevanti ai fini dell’art. 1669, anche quei pregiudizi che, pur interessando elementi accessori e secondari (infissi, rivestimenti, impianti), siano tali da compromettere la funzionalità e/o abitabilità dell’opera e siano eliminabili mediante interventi di ordinaria manutenzione ovvero “opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” o “opere di integrazione e manutenzione degli impianti tecnologi esistenti” (art. 31 della L. n. 457/78). Il punto nodale va individuato nel concetto di “gravi difetti”.

In maniera esemplificativa, le Suprema Corte riporta le fattispecie di gravi difetti inquadrati dalla giurisprudenza nell’ambito di operatività dell’art. 1669 c.c. e riguardanti: la pavimentazione interna ed esterna di una rampa di scale e di un muro di recinzione (n. 2238/12) ed altre opere di pavimentazione ed impiantistica (n. 1608/00) – le infiltrazioni di acqua, umidità, acque luride ed in generale problemi d’impermeabilizzazione (Cass. civ. nn. 84/2013, 21351/05, 117/00) – il distacco e crollo dell’intonaco esterno del fabbricato (Cass. civ. n. 6585/86) – un ascensore panoramico esterno ad un edificio (Cass. civ. n.20307/11) – l’inefficienza di un impianto idrico (Cass. civ. n.3752/07) – l’inadeguatezza recettiva delle fosse biologiche (Cass. civ. n.13106/1995) e della rete fognaria (Cass. civ. n.2775/1997) – gli scarichi delle acque bianche e dei pluviali collegati alla condotta fognaria (Cass. civ. n. 5147/1987).

Spostando l’attenzione sulle componenti non strutturali e sull’incidenza che possono avere sul godimento del bene, la giurisprudenza sceglie di porsi nell’angolo visuale degli elementi secondari ed accessori dell’edificio, nei quali può consistere ed esaurirsi l’oggetto dell’appalto. Ferma tale angolazione, deve ritenersi che “ove l’opera appaltata consista in un intervento di più ampio respiro edilizio (come una ristrutturazione), quantunque non in una nuova costruzione, l’art. 1669 sia ugualmente applicabile”.

Il Collegio individua lo scopo della norma nel garantire il pacifico godimento dell’immobile secondo la sua propria destinazione, rendendo così del tutto indifferente che i gravi difetti riguardino una costruzione interamente nuova, essendo tra l’altro irrazionale il diverso trattamento riservato alla fabbricazione iniziale e alla ristrutturazione edilizia, potendo anche quest’ultima essere foriera di gravi pregiudizi. Ciò alla luce del corrente significato etimologico del termine “costruire”, il quale non implica un’edificazione per la prima volta e dalle fondamenta ma l’assemblare tra loro parti convenientemente disposte.

L’ampliata casistica dei danni rientranti nell’ambito coperto dal citato articolo e l’aggiunta di gravi difetti hanno determinato l’estensione dell’area normativa della disposizione, includendovi qualsiasi opera immobiliare di lunga durata e severamente viziata per inadeguatezza del suolo o della costruzione, nonché il superamento dell’originaria interpretazione dell’art. 1669 c.c. come norma di protezione della sicurezza e dell’incolumità pubblica, valorizzando l’esigenza di godere e di utilizzare l’immobile in maniera conforme alla sua destinazione.

La categoria dei gravi difetti tende a spostare il baricentro dell’art. 1669 c.c. dall’incolumità dei terzi alla compromissione del godimento normale del bene, con il conseguente passaggio da un’ottica pubblicistica ed aquiliana ad una privatistica e contrattuale. Tutto ciò rende meno attuale il tema della natura extracontrattuale della responsabilità in questione, che ha perso la sua centralità e deve, dunque, considerarsi superato.

In conclusione, la responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 c.c. sussiste anche in caso di rovina, pericolo di rovina o gravi difetti a seguito di opere di ristrutturazione edilizia ed interventi di tipo manutentivo-modificativo destinati a durare nel tempo su immobili preesistenti, e non solo in presenza di vizi riguardanti la costruzione ex novo di un edificio.

Licia Divella, consulente giuridico.

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