Come riqualificare il costruito già esistente

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Autore: Staff

Come riqualificare il costruito già esistente? Se nella costruzione di nuovi edifici raggiungere alte prestazioni energetiche rappresenta ormai lo standard minimo di qualità, purtroppo, per quanto riguarda l’efficientamento degli edifici esistenti la strada è ancora lunga.

Questa condizione rappresenta per le nostre comunità innanzitutto un problema, perché solo agendo sul patrimonio esistente riusciremmo ad ottemperare all’impegno di ridurre considerevolmente le emissioni inquinanti e la nostra dipendenza energetica da fonti fossili.

Si tratta anche di una grossa opportunità per l’economia di un settore che prova ad uscire da un decennio

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di crisi, perché mettendo in atto interventi sul costruito riusciremmo ad innescare un ciclo assai virtuoso. Approfittando degli incentivi statali, compresi quelli europei, ne beneficerebbero direttamente i bilanci delle famiglie – attraverso una drastica riduzione delle loro bollette ed un aumento del valore di mercato della loro casa – insieme a tutta la filiera dell’edilizia, in particolare le piccole e medie imprese.

In questo discorso il condominio, inteso sia come tipologia edilizia – di gran lunga la più diffusa nelle nostre comunità – e sia come soggetto economico, gioca il ruolo più importante. Solo prendendo coscienza di queste notevoli potenzialità si potrà infatti innescare questo meccanismo virtuoso. Tutte i governi che si sono succeduti, negli ultimi anni, lo hanno capito ed hanno cercato di stimolare i condomini con forme di incentivazione sempre più attraenti.

Riuscire ad efficientare un edificio multi-residenza ha duplice vantaggio:

  1. Prima di tutto, per un discorso di economia di scala molti costi si ripartiscono e fanno sì che l’impegno pro-capite risulti di molto inferiore a quando si agisce sulla singola abitazione come una villetta.
  2. Da un punto di vista più tecnico, poi, costa anche meno in assoluto, perché in un edificio con più appartamenti, anche le dispersioni sono “da suddividere” perché avrò sempre qualcuno affianco a me, oppure sopra di me o sotto di me che mi “riscalda” o mi “raffresca” indirettamente.

Il patrimonio immobiliare italiano esistente è, come detto, in gran parte costituito da condomini. A loro volta, una percentuale rilevante di questi è stata edificata nei decenni dal 1970 al 1990, in un periodo in cui le tematiche legate alle emissioni in atmosfera ed il costo dell’energia erano poco importanti ed invece incalzante era la spinta della speculazione edilizia.

Questi edifici si presentano oggi con un involucro davvero inadeguato, quasi sempre in cemento armato e

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tamponatura in muratura. Una maniera di costruire, sembra strano, anche meno performante degli edifici della nostra tradizione storica, in quanto presenta delle dispersioni termiche ingenti, non protegge né in inverno né in estate, e rileva una problematica importante legata ai ponti termici in corrispondenza delle parti in cemento armato non protetto (travi, pilastri, balconi).

In questi edifici non si raggiunge mai un comfort interno adeguato, perché le temperature quasi mai raggiungono i 20°C in inverno e mai i 26°C in estate, non si controllano i livelli di umidità e le condense e le muffe sono all’ordine del giorno, sia sui prospetti, sia all’interno con le conseguenze negative sulla salute che si possono immaginare.

Ovviamente anche le finiture e le strutture portanti, esposte in questo modo alle azioni climatiche, non hanno vita lunga, e difatti oggi un grosso problema per i condomini è rappresentato anche solo dalla necessità di intervenire per una semplice manutenzione agli intonaci ed ai ferri di armatura, o peggio dall’urgenza di mettere in sicurezza, anche impedendo l’accesso alle parti sottostanti, per pericolo di caduta calcinacci.

In una situazione del genere, sarebbe davvero poco previdente per il condominio, non intraprendere un’azione di efficientamento energetico al posto di una semplice manutenzione delle finiture. Da un lato avrei molte voci di costo già obbligate (ponteggi, occupazione del suolo pubblico, materiali di finitura, burocrazia) e dovrei aggiungere solamente i componenti per la coibentazione, dall’altro ho la possibilità, solo intraprendendo un’efficientamento, di attivare diverse entrate finanziarie al termine dei lavori, che non avrei nella stessa misura se mi limitassi alla manutenzione.

In primo luogo detrazioni fiscali fino al 75% della spesa, da ripartire in rate su 10 anni e la possibilità di cedere tale detrazione all’impresa esecutrice e si spera presto ad altri organismi tra cui le banche, ma soprattutto, a ben vedere, una drastica riduzione delle spese energetiche, per molto più di 10 anni. Infine, di conseguenza, un aumento del valore dell’immobile grazie alle migliori prestazioni rispetto al resto del patrimonio esistente che invece vedrà presto, ed inesorabilmente, calare le quotazioni (e sta già succedendo).

A livello progettuale, l’intervento che nella maggior parte dei casi risulta più conveniente è l’installazione di un “cappotto” esterno, ovvero la coibentazione del nostro involucro con pannelli isolanti, di solito in EPS. Quest’intervento permette di ridurre notevolmente le dispersioni termiche, ma anche di eliminare i ponti termici di travi e pilastri, responsabili, oltre che loro stessi di dispersioni, soprattutto di condense e muffe, all’interno e sui prospetti.

Intervenire con un cappotto è la prima azione che si dovrebbe mettere in atto, perché in questo

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modo riesco ad ottenere, con la minor spesa, la maggior riduzione di dispersione. L’involucro opaco è mediamente l’80% del totale, mentre la parti finestrate solo il restante 20%, inoltre, prendendo in considerazione un metro quadrato di superficie opaca, in confronto allo stesso metro quadro finestrato, quest’ultimo risulta sia molto più costoso sia sempre meno isolante, anche prendendo la finestra più performante sul mercato (ma a quel punto anche la più costosa).

Dopo aver realizzato la coibentazione con cappotto, posso pensare, specie grazie ai risparmi ottenuti, di proseguire sostituendo le finestre, assieme all’installazione nell’abitazione di un impianto di ventilazione per il ricambio d’aria ed il recupero di calore, ed infine di sostituire il mio generatore di calore, che nel frattempo, alla luce degli interventi, risulterà sovradimensionato, ed installando impianti per produzione di energia da fonti rinnovabili.

La sequenza appena descritta è la procedura che ormai in molti paesi al mondo è seguita per l’efficientamento energetico degli edifici esistenti, ovvero il protocollo EnerPHit, del Passivhaus Institut di Darmstadt. In molti paesi avanzati del Nord Europa e del Nord America, ma anche realtà come la Romania, la Spagna e la Bulgaria, questi interventi sono ormai all’ordine del giorno per i loro consistenti benefici. In questa maniera si arriva alla fine a ridurre le spese energetiche del 90% rispetto ai valori iniziali, e quindi ad ottenere in pratica un edificio a consumo energetico quasi zero, ma partendo da uno esistente e del tutto simile a quelli oggi costituenti il 95% del patrimonio esistente in Italia.

Piero Russo, ingegnere

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