E’ possibile aprire un varco nel muro perimetrale?

In condominio,rispondelavvocato il
Autore: Staff

La comproprietà dell’intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all’apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva). Ad una condizione, però: di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del muro – ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi – e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale.

A stabilirlo la Corte di Cassazione che, con la Sentenza n. 4437/2017, ha risolto il caso di un condomino proprietario di un vano posto al piano terra, con la volontà di trasformarlo in un proprio garage. Al fine quindi di realizzare un nuova apertura su cui posizionare il portone del garage, era prevista la parziale demolizione del muro perimetrale e quindi strettamente condominiale.

Dato che la demolizione, anche se parziale, di un muro maestro oltre a creare una nuova servitù d’accesso e quindi un nuovo varco, crea da sempre timori circa la futura tenuta statica dell’edificio, il caso è stato oggetto di una controversia legale.

Secondo la Corte, ciò viene consentito dall’ art. 1102 Cod. civ. che legittima ogni condomino ad utilizzare la cosa comune e quindi ad ottenere una più comoda fruizione della sua unità immobiliare, nei limiti in cui ciò non tolga analogo diritto agli altri condomini.

L’apertura di varchi e in un muro ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102, primo comma cod. civ..

Negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l’esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 cod. civ., non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato.

Nello specifico, gli interventi sul muro comune, come l’apertura di una finestra o di vedute, l’ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, l’installazione di porte o cancellate, sono legittimi e non integrano, di massima abuso della cosa comune in quanto non comporta l’impossibilità per gli altri condomini di fare lo stesso uso del muro.

Tuttavia, nell’esercizio di tale uso, vanno rispettati i limiti contenuti nell’articolo 1117 e consistenti nel:

  • non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio;

  • non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori;

  • non impedire l’esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini;

  • non alterare la destinazione a cui il bene è preposto;

  • rispettare i divieti di cui all’art. 1120 Cod. civ., (pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, pregiudizio al decoro architettonico o rendere alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino).

Elisabetta Belviso, consulente giuridico.

Contatta Casa Smart

Condividilo

Tag:, , , ,