Planimetrie e contratti di compravendita immobiliare

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Autore: Staff

Le planimetrie degli immobili allegate ai contratti, in caso di difformità con la descrizione, costituiscono dichiarazione di volontà delle parti.

Le planimetrie allegate al contratto di compravendita sono parte integrante del contratto stesso e costituiscono dichiarazione di volontà delle parti.

Di recente, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione si è espressa sulla validità negoziale delle planimetrie catastali nella compravendita immobiliare con due sentenze. Andiamo ad analizzare nel dettaglio le relative risultanze.

  1. Sent. n.26366/2016: Le planimetrie immobiliari richiamate dall’atto negoziale.

La sentenza n. 26366/2016 della Corte ha ad oggetto una controversia relativa alla desumibilità della volontà negoziale delle parti dalle planimetrie immobiliari non allegate ma richiamate dall’atto contrattuale. La vicenda riguarda la mancanza di allegazione e di richiamo dell’atto di frazionamento all’interno di un contratto di compravendita. Si tratta del documento redatto per le variazione catastali conseguenti alla divisione in due o più parti di un’unità immobiliare.

Nel pronunciarsi, la Suprema Corte ha statuito che i frazionamenti, “quando assunti come parti integranti dell’atto contrattuale cui sono allegati, assumono valore di espressione di volontà dei contraenti circa l’oggetto del negozio”. E’ indispensabile, quindi, che i tipi di frazionamento non solo siano sottoscritti dai contraenti ma che nel contratto vi sia un esplicito richiamo ad essi diretto ad individuare il bene che ne costituisce oggetto.

E’ doveroso precisare e sottolineare che i dati catastali non hanno di per sé una valenza determinante rispetto al contenuto del titolo d’acquisto. Unica eccezione è rappresentata dall’ipotesi in cui sono le parti a farvi esclusivo riferimento per identificare l’immobile.

Pertanto, è possibile affermare che le planimetrie immobiliari costituiscono elementi idonei ad integrare la volontà delle parti in ordine all’identificazione dell’oggetto del contratto di compravendita, purché siano allegate o, in alcune ipotesi, espressamente richiamate dal contratto.

  1. Sent. n.26609/2016: Le planimetrie come mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio contrattuale.

Cosa prevale in caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di vendita e la raffigurazione grafica delle planimetrie? Come viene risolta tale divergenza? Qual è il valore da attribuire alle planimetrie immobiliari?

Qualora sussista difformità tra la descrizione dell’immobile contenuta nel contratto e la sua rappresentazione grafica risultante dalle planimetrie, spetta al giudice di merito il compito di risolvere la questione della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all’effettivo intento negoziale delle parti ricavabile dall’esame complessivo del contratto.

È quanto sostenuto dalla Corte di Cassazione con la sentenza n.26609/2016 relativamente al contenzioso sorto tra le parti sulla presunta condominialità di un porticato. Trattasi di un caso di non coincidenza tra il tenore letterale e descrittivo del contratto d’acquisto del fabbricato, in cui viene palesata la presenza di un portico ma senza precisare se condominiale, e quanto individuato dalla planimetria allegata ed espressamente richiamata dal contratto stesso, nella quale il portico viene definito condominiale.

Valutate le rispettive posizioni, la Suprema Corte ha affermato la natura condominiale del porticato. Secondo il consolidato principio: le piante planimetriche allegate al contratto d’acquisto fanno parte integrante delle dichiarazioni di volontà delle parti quando ad esse i contraenti fanno espresso riferimento nel descrivere l’immobile oggetto di compravendita. La Cassazione ha altresì chiarito che le planimetrie costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del contratto. Pertanto, vanno adeguatamente valorizzate in quanto indispensabili per ricostruire la reale volontà contrattuale della parti (Cfr. Cass Civ. sent. n.6764/2003).

È evidente che la sentenza va a valorizzare l’esplicito richiamo nel testo contrattuale della planimetria allegata. Il tutto è finalizzato ad una migliore ed esatta identificazione del cespite compravenduto.

In caso di acquisto di immobile, il consiglio che si aggiunge a conclusione della presente nota è di verificare sempre la congruenza tra la descrizione contenuta nel contratto di compravendita e la raffigurazione risultante dalle planimetrie catastali ad esso allegate o in esso espressamente richiamate.

Licia Divella, consulente giuridico.

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