Obbligazioni condominiali, di natura parziaria o solidale?

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Autore: Staff

Con sentenza n. 199 del 9 gennaio 2017, la seconda sezione della Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sul criterio di riparto delle obbligazioni condominiali pecuniarie. Un’ulteriore occasione per rimarcare l’indirizzo espresso dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 9148/2008 in merito alla natura parziaria e non più solidale delle obbligazioni assunta nell’interesse del condominio verso terzi, per cui ciascun condomino risponde limitatamente alla propria quota.

CASOLa vicenda riguardava l’obbligazione assunta dall’amministratore di un condominio nei confronti dell’appaltatore per i lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva, danneggiato da infiltrazioni piovane. Il corrispettivo preteso dall’impresa edile veniva versato per intero dalla proprietaria del lastrico, la quale otteneva l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini interessati per il pagamento della quota di loro competenza. All’esito del giudizio di opposizione, nel quale i condomini contestavano il riparto delle spese e la mancata ratifica dello stesso da parte dell’assemblea, il decreto ingiuntivo veniva revocato, rilevando l’insussistenza dei presupposti applicativi dell’art. 1110 c.c. La pronuncia veniva confermata anche in sede di appello, ribadendo che, nel caso in esame, non potevano trovare applicazione gli artt. 1110 e 1134 c.c. Avverso la suddetta decisione, la proprietaria proponeva ricorso in Cassazione.

Identificata la questione oggetto di giudizio, la Suprema Corte, richiamando la nota pronuncia a Sezioni Unite del 2008, ha confermato il principio secondo il quale “in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore, incombente su chi abbia l’uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell’edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese”

Le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio, in quanto pecuniarie e come tali naturalmente divisibili, difettano del requisito dell’unicità. Per tale ragione, dette obbligazioni non sono soggette al regime della solidarietà ma a quello della parziarietà: non vincolano in solido i condomini, i quali rispondono unicamente nei limiti della rispettiva quota ai sensi dell’art. 1123 c.c.

La Corte evidenzia che il principio della solidarietà ex art. 1292 c.c. si applica in caso di obbligazioni indivisibili. Qualora si tratti di prestazioni divisibili, la solidarietà deve essere prescritta da un’espressa disposizione normativa, senza la quale prevale l’intrinseca parziarietà dell’obbligazione. Pertanto, in mancanza dell’indivisibilità della prestazione comune e in difetto di apposita disposizione di legge, la responsabilità per le obbligazioni condominiali si imputa ai singoli condomini nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c ed è, dunque, retta dal criterio della parziarietà.

Conseguenza di tali statuizioni è l’automatica inapplicabilità dei principi sanciti dall’art. 1299 c.c. in tema di regresso e dagli artt. 1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune. Ciò in quanto non si sono verificate le condizioni fattuali richieste dalle norme citate, individuate, rispettivamente, nella trascuranza degli altri partecipanti alla comunione e nel presupposto dell’urgenza, atteso che i lavori erano stati commissionati non per autonoma iniziativa di un singolo condomino ma direttamente dall’amministratore. Dalle suesposte asserzioni, la Corte fa altresì discendere l’inapplicabilità della surrogazione legale in forza dell’art. 1203 c.3 c.c. osservando che essa – implicando il subentrare del condebitore adempiente nell’originario diritto del creditore soddisfatto in forza di una vicenda successoria – ha luogo a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo.

Riassumendo, il singolo condomino che ha corrisposto per intero le spese relative alla gestione della cosa comune non può vantare alcun diritto di regresso nei confronti degli altri condomini, sia pur limitatamente alla quota millesimale di ciascuno di essi, né può surrogarsi al creditore. Egli può al più essere legittimato ad esperire l’azione di ripetizione ex art. 2036 c.c. direttamente nei confronti dell’appaltatore oppure l’azione di ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. verso gli altri condomini, stante il vantaggio economico ricevuto.

Va infine precisato che, per ragioni di ratione temporis, essendo i fatti avvenuti prima dell’entrata in vigore della L. 220/2012, non trova applicazione il meccanismo di garanzia introdotto con la Riforma del Condominio all’art. 63 c.2 disp. att. c.c., il quale ha fissato un vincolo di solidarietà tra i condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore, limitando però l’azione del creditore che potrà aggredire il patrimonio dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo l’escussione dei morosi.

Licia Divella, consulente giuridico.

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