Niente rivalsa per i lavori straordinari non deliberati dall’assemblea condominiale

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Autore: Staff

A chi spettano le responsabilità nel caso di lavori condominiali di manutenzione straordinaria effettuati senza delibera assembleare.

E’ esperibile l’azione di rivalsa nei confronti dell’amministratore per i lavori urgenti eseguiti in assenza di delibera assembleare? Quali sono in materia le attribuzioni e le responsabilità dell’amministratore e del condominio? L’amministratore può ordinare opere di manutenzione straordinaria?

Come innovati dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220, Riforma del Condominio, gli articoli 1130 e 1135 Cod. Civ., limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea dei condomini il compito di deliberare relativamente alle opere di manutenzione straordinaria, con la sola eccezione degli interventi urgenti.

In generale, sull’amministratore grava il dovere di attivarsi per la disciplina e tutela delle parti comuni dell’edificio in modo da garantirne il miglior godimento a ciascuno dei condomini, a prescindere dalla loro specifica autorizzazione.

Di contro, il potere dell’amministratore di ordinare lavori straordinari è limitato esclusivamente ai casi in cui gli stessi rivestano il carattere dell’urgenza. A riguardo, il codice civile al comma 2 dell’art. 1135, statuisce espressamente che l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Ne consegue che, qualora sussista l’esigenza di effettuare con urgenza la manutenzione straordinaria al fine di garantire il buono stato e la sicurezza dello stabile ed evitare danni a cose o persone, l’amministratore può incaricare un’impresa esecutrice dei lavori senza la necessità di una previa delibera dell’assemblea, rappresentando validamente così il condominio.

Sulla questione è intervenuta la Corte di Cassazione nella recentissima sentenza n. 2807 del 2 febbraio 2017 affermando il principio secondo il quale, in materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore in assenza di previa delibera assembleare, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dai citati articoli 1130 e 1135 cod. civ.

Nel caso di specie, la ditta assunta per eseguire alcuni lavori straordinari sulla facciata del fabbricato condominiale, non essendo stata saldata, proponeva ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti del condominio che si opponeva. La stessa ditta, nel costituirsi in giudizio, chiedeva la conferma del decreto ingiuntivo opposto e chiamava in garanzia l’amministratore che aveva autorizzatogli interventi in assenza di apposita delibera condominiale. Soccombente in appello, l’amministratore ricorreva in Cassazione.

Nel decidere sul caso sottoposto al suo esame, la Suprema Corte chiarisce che, nell’ipotesi in cui l’amministratore assuma l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzata dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra e sia stato speso nei confronti dei terzi il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato. L’obbligazione assunta dall’amministratore è direttamente riferibile al condominio tenuto, dunque, a pagare i soggetti che hanno eseguito i lavori.

Qualora, invece, gli interventi eseguiti dai terzi su ordine dell’amministratore difettino del requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, in quanto si tratta di un atto discrezionale posto in essere dall’amministratore al di fuori delle proprie attribuzioni. L’opera va ricondotta direttamente all’amministratore, il quale è chiamato a risponderne in via esclusiva sotto il profilo patrimoniale, sussistendo esclusivamente una responsabilità personale dello stesso che ha assunto l’obbligazione eccedendo i limiti del suo mandato.

Riassumendo, in caso di opere straordinarie commissionate dall’amministratore a terzi senza la previa delibera assembleare o la successiva convalida, il condominio non può promuovere l’azione di rivalsa nei confronti dell’amministratore per il recupero delle somme dovute ai terzi, se tali lavori presentano il carattere effettivo dell’urgenza.

Licia Divella, avvocato

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