Morosità condominiale: obblighi, poteri e responsabilità dell’amministratore.

Chi si occupa della riscossione delle utenze condominiali? Quali sono i termini e gli strumenti a disposizione in caso di morosità?

Il soggetto tenuto per legge alla riscossione dei contributi condominiali è l’amministratore del condominio.

A novellare e rendere più incisiva la relativa disciplina è intervenuta la L. 11 dicembre 2012, n. 220, la cd. Riforma del Condominio. Il Legislatore ha voluto conferire all’amministratore maggiori poteri in materia di recupero dei crediti condominiali, ponendo a sua disposizione una serie di strumenti e termini a tutela sia dei terzi creditori del condominio sia delle posizioni dei condomini non morosi.

L’odierna formulazione dell’art. 1129 c.9 c.c. impone all’amministratore il preciso obbligo di attivarsi per il recupero forzoso delle somme dovute dagli obbligati entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea.

A tal fine, l’ampliato art. 63 disp. att. c.c. prevede la possibilità per l’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante l’opposizione e senza la necessità di una previa autorizzazione della stessa. La norma chiarisce che il decreto può essere emesso solo se sia stato regolarmente approvato dall’assemblea lo stato di ripartizione. Affinché il giudice conceda la provvisoria esecutorietà dell’ingiunzione è necessario che sia comprovato il diritto di credito fatto valere. L’idonea prova scritta è fornita dal piano di riparto delle spese condominiali.

Una volta emesso il decreto ingiuntivo e notificato al moroso, se questi non provvede al pagamento delle somme, l’amministratore, pena la revoca ai sensi dell’art. 1129 c.12,n.6 c.c., deve curare ed attivare la fase di esecuzione forzata. Tale ipotesi si concretizza nel precetto o, nel caso di esito negativo, nell’atto di pignoramento mobiliare, immobiliare o presso terzi.

In caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per un semestre, il comma terzo del predetto articolo attribuisce all’amministratore anche il potere di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Dubbi sorgono relativamente alla portata del potere di sospensione. Quali sono i servizi oggetto della sospensione? Vi rientrano i servizi essenziali quali l’erogazione di acqua, riscaldamento, luce? L’evenienza che il potere sospensivo possa incidere sul godimento di beni primari garantiti dalla nostra Costituzione rende condivisibile ed opportuna una interpretazione del citato comma che vada a bilanciare gli interessi coinvolti, valutando caso per caso.

Sempre in forza della medesima norma, l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condomini morosi. Con la riforma si passa dalla possibilità all’obbligo per l’amministratore di comunicare le informazioni concernenti i condomini morosi ai creditori insoddisfatti, all’unica condizione che questi ultimi ne facciano espressa richiesta.

A riguardo, il c. 2 dell’art. 63 disp.att.c.c. prescrive che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. Sul piano operativo, il creditore insoddisfatto deve munirsi di titolo esecutivo nei confronti del condominio, notificarlo all’amministratore e richiedergli i dati dei condomini morosi. Egli dovrà preventivamente tentare di rivalersi sui condomini morosi e solo in caso di esito infruttuoso potrà rivolgere la propria pretesa nei confronti di quelli virtuosi. In merito alla natura parziaria o solidale della responsabilità dei singoli condomini rispetto alle obbligazioni condominiali, l’indirizzo di dottrina e giurisprudenza non è univoco, essendosi susseguite negli anni tesi e sentenze di segno diametralmente opposto.

Il recupero delle spese condominiali costituisce un vero e proprio obbligo per l’amministratore. In caso di inottemperanza, oltre a rischiare la revoca dell’incarico, può incorrere in una responsabilità per inadempimento degli obblighi derivanti dal mandato, con conseguente condanna al risarcimento degli eventuali danni subiti dal condominio.

Quello della morosità è uno dei principali problemi legati alla gestione del condominio. Oltre a preoccupare e porre in difficoltà l’amministratore, espone i condomini in regola con i pagamenti a conseguenze negative, tra le quali la sospensione dei servizi e delle utenze, il pagamento di interessi moratori, l’esercizio di azioni esecutive da parte dei terzi creditori del condominio.

Numerosi sono gli interrogativi e le questioni che si pongono in riferimento alla tematica della morosità condominiale. Sarà nostra premura analizzarli e commentarli alla luce delle varie pronunce giurisprudenziali e dottrinali, nonché dei quesiti sottoposti dai nostri lettori.

Licia Divella, consulente giuridico.

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