Locazione: quali rapporti tra proprietario, affittuario e amministratore?

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Autore: Staff

La riforma del Condominio ha previsto per il proprietario che ha proceduto alla locazione della propria unità abitativa, l’obbligo di registrarne il contratto entro 30 gg dalla data della sottoscrizione della scrittura privata e di darne comunicazione all’amministratore di condominio, entro i successivi 60 gg, mediante consegna di copia della ricevuta di pagamento dell’imposta di registro.

Quest’ultima comunicazione servirà all’amministratore per assolvere, come richiesto dall’art. 1130 co.1, n.6 c.c., al proprio compito di redigere il registro dell’anagrafe condominiale, allo scopo di porre un limite al diffuso fenomeno degli “affitti in nero” e all’evasione fiscale.

Questa norma quindi permette all’amministratore di venire a conoscenza dei rapporti di locazione esistenti, ma quale rapporto si innesta tra i due soggetti in questione? E soprattutto, l’amministratore è tenuto a regolare i rapporti tra proprietario e conduttore?

Si tratta di problemi interpretativi ma che hanno ricadute quanto mai concrete, essendo ormai frequentissimo che un appartamento di un condominio venga dato in affitto.

La prima risiede nell’individuare la ripartizione delle spese tra proprietario e conduttore, che si ricorda, può essere disciplinata mediante lo stesso contratto di locazione, derogando alla legge.

Mediante il contratto di locazione infatti, il proprietario ed il locatore, possono fissare pattiziamente i criteri di suddivisione delle spese, che può essere “a canone libero”, cioè ripartizione fissata in totale libertà per i rapporti di locazione inferiori ai 4 anni, oppure seguire i criteri fissati nelle tabelle del Ministero delle Infrastrutture e del Ministro dell’Economia, o altri individuati dalle Associazioni di categoria.

Qualora ciò non avvenga, l’art. 1156 c.c. fissa il criterio generale che pone in capo al proprietario le spese di manutenzione straordinaria ed in capo al conduttore le spese di manutenzione ordinaria (pensiamo alle spese relative al servizio di pulizia, funzionamento e manutenzione ordinaria ascensori, fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, spurgo pozzi neri, spese di portineria nella misura del 90 %) la cui individuazione, non sempre di facile soluzione, viene effettuata anche se non in maniera esaustiva, dall’art. 1005 c.c. e dalla c.d. Legge sull’equo canone (n. 392/1928).

Come si pone quindi l’amministratore nel rapporto di locazione? Innanzitutto nessuna norme pone a carico dell’amministratore tali attività in quanto responsabile solo nei confronti dei proprietari, ma vi è di più in quanto, in ossequio ai principi generali dei contratti, il contratto di locazione vincola solo le parti, rispetto alle quali l’amministratore ne risulta terzo.

Il rapporto tra conduttore ed amministratore prende vita per quanto riguarda il rispetto del Regolamento Condominiale e in sede di assemblea.

Il conduttore, godendo delle parti comuni del condominio è sempre tenuto al rispetto delle regole inserite nel regolamento, e può essere chiamato giudizialmente dall’amministratore nel caso in cui non le rispetti, assieme al proprietario il quale sarà sempre obbligato a dover vigilare sul buon uso della propria unità abitativa nonché sulle parti comuni del condominio.

La legge, inoltre, attribuisce al conduttore la sua partecipazione alla vita condominiale seppur limitatamente, evitando di sostituire il proprietario nella gestione di tutti i servizi condominiali.

L’art. 10 della L. sull’equo canone infatti attribuisce al conduttore “il diritto di voto in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria”, e di intervenire, seppur senza diritto di voto, sulle delibere riguardanti la modificazione di altri servizi comuni.

Elisabetta Belviso, consulente giuridico.

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