Intervento sostitutivo del singolo condomino nelle spese condominiali urgenti

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Autore: Staff

Quando un singolo condomino può porre in essere un intervento sostitutivo nelle spese condominiali? Ha diritto ad un rimborso di quanto anticipato per le opere eseguite?

A tali quesiti ha risposto di recente la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione nella sentenza n. 9177, depositata il 10 aprile 2017.

CASO: La pronuncia trae origine dal rigetto dell’opposizione avverso decreto con il quale si ingiungeva al condomino il pagamento, pro quota, delle spese per alcuni lavori sulle parti comuni anticipate da una società gestrice di un’attività alberghiera sita all’interno del medesimo complesso condominiale. La società assumeva di essere stata costretta all’intervento sostitutivo, dato lo stato d’inerzia in cui versava il condominio. Soccombente in appello, il proprietario dell’unità immobiliare ricorreva in Cassazione.

La normativa generale di riferimento è contenuta nel codice civile. L’art. 1134 c.c., nella versione anteriore alla riforma operata dalla l. n.220/2012, dispone che “Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spese urgenti”. L’art. 1105 c.c. al c.4 statuisce, altresì, che “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

Dal combinato disposto delle suddette norme si deduce che il singolo condomino non è autorizzato a sostituirsi all’assemblea e all’amministratore eseguendo autonomamente lavori di manutenzione e, dunque, non può richiederne il rimborso qualora li abbia effettuati senza la prescritta autorizzazione, a meno che non si tratti di spese per interventi urgenti. Nell’ipotesi di inerzia o paralisi condominiale, è il giudice a dover dar luogo ai provvedimenti del caso.

A confermare il principio di diritto è la Corte di Cassazione nella citata sentenza n.9177/2017: “L’intervento sostitutivo del singolo condomino è ammesso nei casi in cui, in presenza di un’esigenza che richiede un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire dell’attività l’amministratore, senza porre in concreto pericolo il bene condominiale. Per contro, ove il condominio versi in una situazione di stasi patologica, cioè in una inerzia operativa stabilizzata, non è consentito al singolo condomino sostituirsi, salvo i casi urgenti, agli organi condominiali in via generalizzata”.

L’impossibilità per il condomino di effettuare di propria iniziativa opere relative alla conservazione delle parti comuni, sostituendosi agli organi condominiali preposti, viene meno qualora si tratti di interventi necessari e immediati che debbono essere eseguiti urgentemente, e questo anche a fronte di una stasi patologica del condominio. È proprio l’urgenza della spesa che legittima e giustifica il diritto alla ripetizione di quanto anticipato per l’attività di gestione svolta dal singolo condomino in deroga alle competenze dell’amministratore e dell’assemblea condominiale.

Quando scatta il requisito dell’urgenza? Cosa si intende esattamente per “opere urgenti”? Con tale espressione ci si riferisce alle opere che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa (cfr. Cass. civ. n. 6400/1984; Cass. civ. n. 4364/2001). Il concetto di urgenza si ricava dal significato stesso della parola che designa una necessità immediata ed impellente. L’urgenza si verifica ogniqualvolta l’impellenza dell’intervento sia resa palese dalla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé, a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente oppure al bisogno di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (cfr. Cass. Civ. n. 27519/2011; Cass. civ. n. 4330/2012).

Gli Ermellini hanno in più occasioni chiarito che si tratta di un intervento sostitutivo eccezionale imposto dall’urgenza e giustificato solo ove, per impedire un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, i lavori debbano essere eseguiti senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (cfr. Cass. civ. SS.UU. n.2046/2006; Cass. civ. sez II, n. 18759/2016).

Tornando al caso di specie, l’entità, l’estensione e l’eterogeneità delle opere effettuate dalla società hanno costituito indice dello svolgimento di una vera e propria attività gestoria e non di interventi resi necessari da urgenza ed imprevedibilità. Sulla base di codeste considerazioni, la Suprema Corte ha accolto il ricorso e cassato con rinvio, dando così ragione al condomino stante la mancanza del requisito di urgenza delle spese sostenute dalla società.

Licia Divella, consulente giuridico.

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