Danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, chi paga?

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Autore: Staff

Chi paga i risarcimenti dei danni da infiltrazioni nel caso di lastrico solare di proprietà o ad uso esclusivo.

Condominio: Chi paga i danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà o uso esclusivo? 

A tale discusso quesito hanno risposto le Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, ricomponendo il contrasto dottrinale e giurisprudenziale in merito alla responsabilità e alle modalità di ripartizione delle spese per danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare esclusivo.

Ma cosa deve intendersi esattamente per lastrico solare e a chi va attribuita la relativa proprietà?

Possiamo definire il lastrico solare come la superficie piana terminale dell’edificio con funzione primaria di copertura – tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione. Può essere destinato ad ulteriori utilità purché pertinenti alla funzione principale, quali lo stendere i panni, la realizzazione di piccoli impianti fotovoltaici, l’affissione di cartellonistica pubblicitaria o l’installazione di antenne.

Preliminarmente è opportuno precisare che il lastrico solare è incluso tra i beni comuni dell’edificio condominiale di cui all’art. 1117 cod.civ ed è, dunque, oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo (l’atto d’acquisto di ogni appartamento nonché il regolamento condominiale accettato dai singoli condomini).

Nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà ed uso condominiale, le spese per la conservazione, riparazione e ricostruzione vanno ripartite in base alla quota millesimale afferente a ciascuna proprietà individuale.

Al contrario, qualora l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, la Corte di Cassazione, nella citata sentenza, individua due tipi di responsabilità:

1) la responsabilità di natura extracontrattuale del proprietario o titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare, in quanto custode dello stesso a norma dell’art. 2051 cod.civ. e, dunque, in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso;

2) la responsabilità concorrente del condominio nell’ipotesi in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, c.1, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l’Assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, c.1, n. 4, cod. civ.

Ai sensi dell’art. 1226 c.c., le spese di riparazione e/o rifacimento del lastrico solare esclusivo vanno ripartite per:

1. 1/3 a carico del proprietario o di colui che ha l’uso esclusivo del lastrico

2. 2/3 a carico del condominio.

In definitiva, i danni cagionati all’appartamento sottostante per infiltrazioni derivanti da lastrico solare esclusivo devono essere pagati sia dal proprietario, o da colui che ha l’utilizzo esclusivo del lastrico, sia dal condominio, salva l’indagine e la prova di una specifica responsabilità dell’uno o dell’altro.

Licia Divella, consulente giuridico.

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