Danni agli edifici? Per 10 anni la responsabilità è dell’appaltatore

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Autore: Staff

Verificata la presenza di danni nella fase successiva all’esecuzione dei lavori, chi paga?

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia. Questo recita l’articolo 1669 del Codice Civile.

Con la sentenza n.7756/2017, la Corte di Cassazione ha sancito che l’impresa è responsabile per dieci anni dei difetti e dei danni dell’opera, non solo in caso di nuova costruzione, ma anche in caso di ristrutturazione.

IL CASO – Vengono eseguiti dei lavori di ristrutturazione su un intero condominio da parte di una impresa su incarico di una società. Al termine dell’intervento, compaiono evidenti danni. Diverse fessurazioni presenti sulle pareti interne ed esterne del fabbricato, testimoniano una condizione di degrado; a questo si deve sommare lo scollamento di quasi tutte le mattonelle del pavimento. Tutti i condòmini fanno causa all’impresa e alla società venditrice.

In primo grado, i giudici avevano dato ragione ai condòmini sulla base del su citato articolo 1669 del Codice Civile. In appello, però, era emerso che l’articolo 1669 potesse essere applicato solo alle nuove costruzioni e non alle ristrutturazioni. La Cassazione ha ribaltato la situazione ribadendo che l’impresa è responsabile non solo in caso di lavori di nuova costruzione, ma anche per le ristrutturazioni.

Cosa stabilisce la sentenza? Bisogna spostare il baricentro dell’articolo 1669 del Codice Civile, dall’incolumità di terzi alla compromissione del godimento normale del bene. I cosiddetti “grandi difetti” riguardano le parti essenziali e strutturali degli immobili, quelle cioè che garantiscono la stabilità e la conservazione (pavimentazione, scale, recinzioni, impianti, umidità) degli stessi. Anche le opere più limitate, quindi, come le riparazioni, le ristrutturazioni e i restauri, possono rovinare o mettere in pericolo un immobile. 

L’impresa esecutrice dei lavori è stata condannata al risarcimento e alla riparazione dei danni causati.

Un consiglio per le imprese? Realizzate lavori di qualità, eseguendo la posa in opera secondo la regola dell’arte e facendo uso di materiali certificati. I clienti saranno soddisfatti e non ci saranno sorprese alla fine.

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