Condominio: la normativa antincendio

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Autore: Staff

Novità per la normativa antincendio degli edifici, e quindi dei condomini, che entrerà in vigore il prossimo 6 maggio. Le disposizioni riguarderanno le costruzioni nuove e quelle già esistenti e potrebbero prevedere anche la nuova figura del responsabile della sicurezza condominiale. 

Nella seduta del 24 aprile 2018 del Comitato centrale tecnico-scientifico per la prevenzione incendi, organismo collegiale del corpo nazionale dei Vigili del Fuoco, è stato approvato, dopo 30 anni, il provvedimento che integra il decreto “storico” del Ministero dell’Interno n.246 del 16 maggio 1987.

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L’adeguamento riguarda gli edifici da 12 metri di altezza in su. Nella bozza di regola tecnica sono contemplati quattro livelli di prestazione ai quali corrispondono specifiche misure da applicare, molto semplici per gli edifici più bassi e più gravose per quelli più alti.

Francesco Berlen, Presidente Help Condominio Bari

Edifici tra 12 e 24 metri di altezza    

Il primo livello di prestazione riguarda gli edifici con altezza antincendio compresa tra 12 e 24 metri, per i quali, come si diceva, si tratta prevalentemente di individuare i comportamenti e le azioni corretti da tenere in caso di emergenza, ma anche quotidianamente, per non alterare le condizioni di sicurezza. Comportamenti e azioni che ciascun condomino deve conoscere e saper mettere in atto.

Edifici tra i 24 e i 54 metri di altezza

Il secondo livello di prestazione riguarda gli edifici di altezza antincendio compresa tra i 24 e i 54 metri. Le misure organizzativo-gestionali richiedono un impegno leggermente maggiore e ripetuto nel tempo: la pianificazione dell’emergenza va infatti predisposta, comunicata, ma anche verificata periodicamente. I controlli vanno effettuati anche per verificare che siano rispettati i divieti e le limitazioni individuati con l’obiettivo di mantenere inalterate le condizioni di sicurezza nelle condizioni di normale esercizio. Tra le misure preventive da applicare vi è anche la «valutazione dei rischi di incendio in caso di modifiche alle strutture, alle finiture, al rivestimento delle facciate, all’isolamento termico e acustico degli impianti». 

Edifici tra i 54 e gli 80 metri di altezza 

Il terzo livello di prestazione riguarda gli edifici di altezza superiore a 54 metri e fino ad 80 metri. Gli adempimenti sono quelli previsti nel livello precedente, con l’aggiunta dell’obbligo di installazione di un impianto di segnalazione manuale e di allarme incendio con indicatori di tipo ottico e acustico, dei quali bisogna tener conto nella pianificazione dell’emergenza, che deve prevedere le procedure di attivazione e di diffusione dell’allarme.  

Edifici di oltre 80 metri di altezza

Nel quarto livello rientrano gli edifici di altezza antincendi superiore a 80 metri. Anche in questo caso gli adempimenti sono quelli individuati nel livello di prestazione immediatamente precedente, con l’aggiunta di ulteriori misure. In particolare, si prevede la designazione di un responsabile della gestione della sicurezza antincendio e di un coordinatore dell’emergenza. Quest’ultimo deve essere in possesso di un attestato di idoneità tecnica, ossia un attestato rilasciato, al termine di un esame, dal un Comando provinciale dei Vigili del Fuoco. Inoltre, la pianificazione delle emergenze deve prevedere le procedure per l’attivazione di un centro di gestione, localizzato in un locale anche ad uso non esclusivo, come la portineria. Tale centro, dotato delle centrali per la gestione di impianti antincendio e del sistema di allarme vocale, servirà per il coordinamento delle operazioni da svolgere in condizioni di emergenza.

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Da quanto enunciato, si evince, ahimè, una nuova incombenza per i proprietari ed altri compiti da svolgere per l’amministratore. Ora ci attendiamo che vengano stabiliti i giorni che trascorreranno tra la pubblicazione in “Gazzetta Ufficiale” e l’entrata in vigore, ma anche i tempi per adeguarsi. Si tratta di definire le scadenze entro cui i condomini dovranno concludere l’adeguamento alle nuove misure. Scadenze che probabilmente saranno differenziate e calibrate in base al “peso” degli adempimenti previsti, che si intensificano con il crescere dell’altezza degli edifici.  

Quali sono i condomini interessati?

La bozza contenente le modifiche al Dm 246 del 1987 introduce dunque una serie di misure gestionali che serve a far sì che vengano mantenute intatte le condizioni di sicurezza delle parti comuni e che sia garantita l’efficienza degli impianti antincendio (se presenti) e dei dispositivi, come gli estintori. Le misure sono finalizzate soprattutto alla pianificazione di una corretta procedura di evacuazione. Tutti obblighi che si applicano agli edifici per civile abitazione di altezza pari o superiore a 12 metri. L’altezza da considerare non è la semplice altezza del fabbricato, ma si fa riferimento a un termine preciso: l’altezza antincendi. Questa non corrisponde all’altezza dell’edificio, ma va misurata dalla quota esterna più bassa (generalmente una strada) al livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile o agibile (la definizione è contenuta nel Dm 30 novembre 1983).

Necessità di pianificare prima e di informare dopo

Ogni condomino dovrà conoscere le procedure di evacuazione, ossia le azioni e i comportamenti corretti da mettere in pratica in caso di incendio, che comprendono, ad esempio:

  1. la diffusione dell’allarme;
  2. la percorrenza in sicurezza dei percorsi di esodo;
  3. il raggiungimento di un luogo sicuro;
  4. la procedura per l’attivazione dei soccorsi.

Dunque le azioni da attuare nel caso scoppi un incendio vanno prima studiate, pianificate e poi comunicate a chi abita nello stabile. In particolare, viene richiesta l’affissione di un foglio illustrativo che riporti divieti e precauzioni da osservare, i numeri telefonici per l’attivazione dell’emergenza e le istruzioni per garantire l’esodo in caso di incendio. Ciascun condomino deve anche conoscere i comportamenti da tenere quotidianamente per non alterare le normali condizioni di sicurezza. Ne sono un esempio il corretto uso delle porte tagliafuoco e il mantenimento della piena fruibilità delle vie di esodo.

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Prescrizioni proporzionali all’altezza degli edifici

Se le misure appena descritte esauriscono gli adempimenti previsti per gli edifici più bassi, ossia di altezza antincendi pari o superiore a 12 metri e inferiore a 24 metri, con il crescere dell’altezza le prescrizioni aumentano. Col crescere dell’altezza l’affollamento diventa maggiore, le vie di esodo da percorrere sono più lunghe, occorre più tempo per lasciare l’edificio e le precauzioni da prendere sono di più, fino ad arrivare agli edifici di altezza antincendi superiore a 80 metri, per i quali si deve designare un coordinatore per le emergenze e prevedere un vero e proprio centro di gestione: una sorta di centrale di controllo, interna all’edificio, dalla quale coordinare le operazioni in caso di incidente.

Riflessioni finali

A mio avviso è impossibile non fare rilevare le elevate professionalità e competenza richieste, dalla Legge, all’Amministratore di condominio e la “scarsa” considerazione che i signori condomini, spesso, manifestano nei confronti dello stesso; pertanto, alla luce delle numerose innovazioni tecnologiche riguardanti il campo della edilizia moderna e pregressa, penso che il maggior coinvolgimento dei condomini nelle molteplici ed ormai onerose attività dell’amministratore, porterà alla realizzazione di un vero condominio a dimensione d’uomo.

Francesco Berlen, Presidente Help Condominio Bari

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