Condominio: gli strumenti giudiziari per recuperare i crediti

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Autore: Staff

Il problema del recupero crediti nei condomini prevede che le contestazioni vengano sollevate tanto nei confronti dell’amministratore (spesso additato come responsabile della situazione debitoria, per via dell’inerzia nell’attività di recupero crediti), tanto nei confronti di chi utilizza (a volte strumentalmente) il ricatto dell’omissione dei pagamenti per ottenere benefici di altri tipi.

Recupero crediti: Quali sono gli strumenti giudiziari?

Con la riforma del condominio, l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi per la riscossione dei crediti non riscossi, senza dover prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea. “Attivarsi” significa non solo inviare lettere di messa in mora, ma anche intraprendere le azioni giudiziarie. Quest’obbligo dell’amministratore scatta entro 6 mesi entro dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Se non lo fa, egli è passibile di azione di responsabilità ed eventuale risarcimento del danno, oltre ovviamente alla revoca.

La via giudiziaria consiste nella possibilità di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Questo significa che, diversamente dalla regola generale (nei cui casi il debitore è tenuto a pagare entro 40 giorni dalla notifica del decreto, ma prima di tale data il creditore non può fare nulla), il condominio, già il giorno dopo la notifica al debitore del decreto ingiuntivo, può procedere con l’esecuzione forzata. Insomma, non c’è bisogno di attendere i 40 giorni per poter attivare l’ufficiale giudiziario.

Quanto all’esecuzione forzata, il condominio ha sempre la possibilità di aggredire l’immobile del moroso, iscrivendovi ipoteca e poi mettendolo all’asta.

Se la casa è, per esempio, già ipotecata o è difficile da vendere o il condominio non vuol attendere i tempi lunghi dell’esecuzione immobiliare, si può fare un’interrogazione all’anagrafe tributaria e scoprire quali beni o redditi da pignorare fanno capo al moroso. In questo modo emergeranno tutti i suoi “averi” nascosti.

Non bisogna neanche sottovalutare la possibilità, nel caso in cui il debitore sia proprietario dell’immobile, ma lo abbia dato in affitto, di avviare un pignoramento dei fitti e pigioni (cosiddetto pignoramento presso terzi). In pratica, dopo aver chiesto il decreto ingiuntivo, l’avvocato notificherà all’inquilino il pignoramento, ordinandogli, da quel giorno in poi, di pagare l’affitto, anziché al padrone di casa, nelle mani dell’amministratore che lo tratterrà mensilmente fino a estinzione del debito, oltre alle spese e interessi.

Gabriella Panaro, Avvocato

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