Condominio: come organizzare un’assemblea online

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Autore: Gennaro Del Core

L’assemblea del condominio è lo strumento principale attraverso il quale vengono prese le decisioni più importanti. In particolare, anche l’accesso al superbonus passa inevitabilmente da un incontro assembleare. La pandemia da covid ha reso necessaria l’evoluzione dell’assemblea anche in modalità digitale, con non poche difficoltà. Cosa cambia? Come si organizza? Come validare il verbale?

Il dispositivo dell’art. 66 Disposizioni per l’attuazione del codice civile disciplina le modalità di convocazione e svolgimento dell’assemblea di condominio. Viene convocata dall’amministratore anche su richiesta di due condomini oppure, in caso di mancanza di un amministratore, anche da un solo condòmino. Con l’introduzione del superbonus (misura che porta al 110% di detrazione come potrai leggere in questi articoli) ha assunto valenza anche ai fini del processo di ammodernamento di un condominio sotto il profilo dei consumi energetici e dell’adeguamento della proprietà alle misure anti sismiche.

La pandemia da covid ha portato con sè, insieme all’emergenza sanitaria, sociale ed economica, anche la difficoltà di svolgere le assemblee di condominio in presenza. Da qui la necessità, per il Legislatore, di ricorrere alle video conferenze come modalità consentita per svolgere un’assemblea, soprattutto in funzione dell’approvazione, da parte di un ambito condominiale, dell’avvio del processo per accedere ai bonus.

Le modalità di convocazione di un’assemblea di condominio non variano a seconda della modalità con la quale verrà svolta. Vale a dire che anche se l’assemblea si svolge in modalità online non basta una semplice mail per avvisare correttamente i condòmini.

Recita il suddetto articolo 66: “L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.

Dunque, se la maggioranza dei condomini acconsente l’assemblea di condominio si può tenere in modalità online, anche mista nella misura in cui alcuni partecipanti potrebbero ritrovarsi in presenza da qualche parte. Non sfuggirà che, ovviamente, sono sempre valide tutte le disposizioni anti contagio al momento fissato per lo svolgimento della “riunione privata”, come la inquadra la legge. Le maggioranze per approvazioni delle decisioni dei condòmini non cambiano, anche quella per il superbonus rimane inalterata: maggioranza dei condòmini che rappresentino almeno un terzo dell’intera proprietà.

Il verbale dell’assemblea di condominio, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione. La sottoscrizione del verbale da parte del presidente fornisce valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori.

Infine, le modalità di trasmissione del verbale di assemblea condominiale. Al di là del fatto che vada inviato a tutti o solo agli assenti, è bene procedere, visto che la fattispecie non è ben definita, con le stesse modalità adottate per le convocazioni. Molti amministratori, infatti, preferiscono inviare il verbale a tutti e a mezzo pec. Non fa differenza se la riunione si è tenuta in presenza o online.

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