Condominio, come gestire un caso di morosità

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Autore: Staff

In condominio può capitare, purtroppo, che si verifichi uno o più casi di morosità. Si intende, sia chiaro, quando un condomino non riesce a saldare le sue quote condominiali. Le ragioni possono essere diverse ma sostanzialmente legate alla effettiva mancanza di risorse o semplicemente di buona volontà.

Detto ciò, la vera domanda è: come gestire casi di morosità in condominio?

Spetta all’amministratore del condominio agire in modo repentino.

In primis l’amministratore deve chiedere ai condomini il pagamento delle spese non appena sia stato approvato il loro riparto dall’assemblea di condominio. Se un condomino non paga, l’amministratore dovrà insistere “bonariamente”:

  1. inizialmente, con una lettera di sollecito, spedita tramite raccomanda A/R;
  2. successivamente, con una più formale lettera di messa in mora (ex. art.1219 c.c.).

Qualora questi tentativi “soft” non dovessero andare a buon fine, si farà ricorso al decreto ingiuntivo secondo l’articolo 63 disp. att. c.c. che è subito esecutivo nei confronti del condomino moroso. Le spese legali di detto provvedimento saranno ripartite tra gli altri condomini in base alle tabelle millesimali, parcelle queste anticipate dai condomini virtuosi ed addebitate al condomino moroso tenuto, comunque, a rimborsarle.

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L’assemblea può decidere di concedere più tempo al moroso per saldare il suo debito. Ma se ciò non non dovesse avvenire, l’amministratore avrà l’obbligo di agire per la riscossione forzosa del credito entro 180 giorni (sei mesi) dalla chiusura del bilancio d’esercizio.

L’amministratore che non dovesse prendere provvedimenti in tal senso può essere revocato dal suo incarico senza alcun preavviso e, contestualmente, potrebbe ricevere una richiesta di risarcimento del danno; pertanto, anche un singolo condomino, in disaccordo con l’assemblea, potrebbe chiedere al giudice la revoca dell’amministratore. Qualora non fosse possibile ottenere dal condomino moroso il dovuto, l’amministratore ha il dovere di informare i creditori del condominio che non sono stati pagati, fornendo loro i dati anagrafici dei morosi. I creditori agiranno prima contro i condomini morosi e, solo in caso di insuccesso, contro tutti gli altri condomini in regola con i pagamenti ovviamente sempre in proporzione ai millesimi, esigendo solo la quota proporzionata al valore dei rispettivi appartamenti. Il moroso che riceve il decreto ingiuntivo per gli oneri di condominio ha 40 giorni per fare opposizione e, a quel punto, inizia una causa civile. Al condomino moroso che non si oppone potrà essere pignorato lo stipendio, la pensione, il conto corrente o la casa.

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Il decreto ingiuntivo va proposto verso il proprietario e non verso il conduttore. L’inquilino, se non ci sono accordi scritti diversi, non è tenuto a pagare determinate spese condominiali (art. 5 Legge 392/1978). Se la morosità si protrae oltre i sei mesi, l’amministratore condominiale può interrompere al debitore l’uso dei servizi comuni di cui è possibile il godimento separato (art.63, co.3, disp.att.c.c.). In base alla recente riforma del condominio, non occorre più neanche che tale sospensione sia autorizzata dal regolamento condominiale. La decisione può anche essere presa dall’assemblea qualora l’amministratore non provvedesse di sua sponte. La sospensione riguarda solo l’uso di servizi che non siano essenziali, secondo quanto sancito dalla costituzione (art.32). Per esempio può essere sospeso l’uso dell’ascensore, ma non quello di fornitura dell’acqua. Pareri discordanti riguardano, invece, la fornitura del riscaldamento centralizzato se ordinare il ripristino o consentire l’interruzione della stessa.

Conclusioni

Spero di essere stato sufficientemente esaustivo e, comunque, resto a disposizione per eventuali e/o ulteriori chiarimenti. Che dire… si prevedono tempi sempre più duri per noi amministratori di condominio; tuttavia, sono certo che con la perseveranza, la competenza e la professionalità adeguate, riusciremo a superare ogni ostacolo. Eppur vero che ormai siamo specialisti nel problem solving? O no?

Francesco Berlen, Help Condominio Bari

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