L’assemblea di condominio è il momento in cui vengono prese le decisioni più importanti e che impattano nella vita di tutti i condòmini. Con la nota dell’avvocata Rossana Angiulo vediamo quando e come possono essere oggetto di annullabilità o nullità, alla luce dell’intervento della Corte di Cassazione a Sezioni Unite dello scorso 14 aprile, n.9839.

Una delibera di assemblea del condominio ha effetti su tutti i condòmini, al di là del fatto che abbiano votato a favore o contro o, ancora si siano astenuti. Non fa alcuna differenza, infine, anche la fattispecie secondo la quale il condòmino non abbia nemmeno partecipato.

Di conseguenza, dobbiamo chiederci come è possibile tutelarsi in caso di delibere assembleari di condominio? La legge individua due categorie di casi per impugnare la delibera: annullabilità e nullità.

Vediamoli insieme anche attraverso qualche caso pratico oggetto di recenti sentenze.

L’annullabilità della delibera è meno grave rispetto alla nullità. E’ caratterizzata da una serie di elementi.

Prima di tutto chi può impugnare per annullabilità la delibera? Il codice civile stabilisce, all’articolo 1337 che, per l’azione di annullabilità può agire “ogni condomino assente, dissenziente o astenuto”. La tassatività dei soggetti che possono agire trova il suo fondamento nell’evitare che vengano instaurati dei contenziosi temerari; si comprende come non sia possibile per il condomino che ha votato a favore della delibera l’impugnazione della stessa stante la carenza dell’interessa ad agire. Non solo, ma l’azione di annullabilità è caratterizzata anche da un termine preciso entro i cui i soggetti che abbiamo descritto precedentemente possano agire: precisamente nel termine di trenta giorni. Il codice civile prevede come effettuare il calcolo di questi trenta giorni in relazione ai soggetti che intendono agire. Ed infatti, il termine decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. Ma nello specifico, quando si può chiedere l’annullamento di una delibera? Anche con riferimento ai casi specifici il codice civile all’art. 1337 indica espressamente le motivazioni dell’impugnazione e, precisamente, quando la delibera è “…contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio”. A questo proposito vari sono i casi posti all’attenzione dei Tribunali e giunte sino alla Cassazione.

L’ultimo intervento della Corte di Cassazione a Sezione Unite, che con la sentenza n. 9839/2021, ha chiarito la differenza tra annullabilità e nullità di una delibera assembleare in condominio.

Nel primo caso sono “…meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi” proprio perché espressione della volontà assembleare. Occorre, evidenziare, infine, come l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

La nullità delle delibere assembleari in condominio è un’ipotesi più grave e con caratteristiche diverse.

I soggetti legittimati ad impugnare le delibere nulle sono tutti coloro che ne abbiano interesse e in ogni caso chiunque ritenga che quella delibera sia nulla. Altro elemento fondamentale è il termine. A differenza dei casi di annullabilità, la delibera nulla è sempre impugnabile in ogni tempo. Ma vediamo quando si verifica la nullità. Innanzitutto, quando le delibere siano illecite, mancanti di un elemento essenziale di esse. A questo proposito la giurisprudenza ha identificato una serie di casi e fra questi per esempio l’adozione di una delibera senza la convocazione dell’assemblea, senza la convocazione di tutti gli aventi diritto a partecipare all’assemblea. Anche con riferimento alla nullità la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, nella sentenza descritta precedentemente, si è pronunciata.

Evidenziando che “...in tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135 c.c., nn. 2) e 3), e che è sottratta al metodo maggioritario“. E’ chiaro che il diverso regime giuridico tra nullità e annullabilità trova il suo fondamento nell’attenzione da parte del legislatore degli effetti che una delibera produce nei casi descritti. Infine, occorre senza alcun dubbio porre estrema attenzione ai verbali dell’assemblea ove in modo preciso ed attento devono essere riportati tutti i passaggi per l’adozione della delibera e che, costituirà il fondamentale punto di partenza.

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By Rossana Angiulo

Avvocata