Condominio: Albo o registro per gli amministratori?

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Autore: Gennaro Del Core

mauro simone, presidente alac

Il dibattito sugli amministratori di condominio non si è mai interrotto, infatti è tornato di attualità rilanciare l’atavico dilemma: Albo si o no? Registro si o no? Ecco la nota di Mauro Simone, Presidente Alac Bari.

Albo si o Albo no? Meglio un Registro? Ma la domanda più urgente è forse un’altra.

Quali sono le esigenze primarie e impellenti che esternano e auspicano rispettivamente gli amministratori di condominio, i condomini-consumatori e le Associazioni di categoria?

Per quanto riguarda i primi, le quotidiane interlocuzioni con le citate categorie ci portano a ritenere che gli amministratori di condominio aspirino innanzitutto e prioritariamente ad ottenere una retribuzione equa e dignitosa, in ossequio al precetto costituzionale di cui all’art. 36.

In verità è sotto gli occhi di tutti che a fronte innumerevoli disposizioni legislative, obblighi e adempimenti burocratici, l’amministratore di condominio svolge quotidianamente un lavoro gravoso e affatto remunerativo.

È risaputo anche che i condomini si pongono come precipuo obiettivo  il massimo risparmio possibile del compenso riconosciuto all’amministratore , ben prima di accertarsi della qualità, capacità  e serietà del professionista.

La scelta dell’offerta gestionale più economica e conveniente fra quelle proposte dai candidati- amministratori vien prima di ogni altra considerazione da parte dei condomini, dimenticandosi che un’ antica locuzione medievale, comunque sempre attualissima, recita: “chi meno spende più spende”.

La verità è anche che l’amministratore oggi pur svolgendo una funzione sociale importante avverte un po’ di delusione e insoddisfazione  per il proprio lavoro a causa della misera retribuzione riconosciuta dai condomini.

E’ appena il caso di evidenziare che un tempo “il lavoro affrancava dalla povertà oggi si è poveri pur lavorando”.

Per questo motivo il cosiddetto equo compenso per gli amministratori di condomini è una battaglia sacrosanta che tutte le associazioni dovrebbero affrontare tenacemente chiedendo di sedersi quanto prima ai tavoli ministeriali per discutere i parametri retributivi per determinare l’equo compenso proporzionato alla qualità e quantità del lavoro svolto dagli operatori delle amministrazioni di condominio.

Per quanto riguarda invece i condomini, ovvero i fruitori finali dei servizi richiesti all’amministratore, gli stessi si attendono giustamente di ricevere qualità delle prestazioni professionali, competenza e serietà. Invece non sempre si realizza, vuoi per colpa degli amministratori, vuoi degli amministrati, talvolta per colpa di entrambi.

La realtà condominiale è diventata estremamente complessa, abbracciando una serie di attività interdisciplinari che richiedono per la loro gestione competenze professionali sempre aggiornate per una maggiore garanzia e trasparenza per i condomini e per una buon amministrazione dei beni comuni. In vero non tutti gli amministratori curano assiduamente l’attività di formazione periodica prevista dal Decreto del Ministero di Giustizia n.140/2014.

Sono soprattutto coloro che non risultano iscritti alle associazioni , se non si aggiornano,  i meno affidabili per non soggiungere altro. Servono perciò maggiori  garanzie per l’utenza condominiale e ciò si potrebbe ottenere apportando alcune modifiche al Decreto D.M.  140/2014.

Per questo, a nostro sommesso parere, suggeriamo le seguenti modifiche alla normativa in vigore:

a) Estendere all’amministratore cosiddetto “interno”, ovvero nominato tra i condomini dello stabile, l’obbligo di espletare annualmente un corso di formazione continua con esame finale ai sensi del D.M.140/2014. All’uopo occorrerebbe però modificare l’art. 71 bis disp. att. c.c. lettera g. 2° co.

b) Elevare a 30 ore, dalle 15 attuali, la durata del Corso di formazione continua online e/o in aula

c) Prevedere l’obbligo di allegazione al verbale dell’assemblea dell’Attestato relativo alla formazione periodica conseguito, nell’anno precedente l’elezione o il rinnovo dell’incarico di amministratore. Ciò costituirebbe un mezzo semplice e idoneo a disposizione di chiunque, sia dei condomini e sia dei candidati amministratori,per la verifica del possesso dei requisiti dell’amministratore prescelto dall’assemblea.

Infine le associazioni di categoria.

Alcuni chiedono l’albo professionale e l’ esame di stato per l’abilitazione all’esercizio della professione, ma considerando che dal 1974 in poi sono state presentate numerose proposte di legge, tutte senza successo, sembra pura demagogia dei politici sperare di legittimare questo sogno non condiviso da tutte le Associazioni  contrastato pure dall’Europa e dall’Antitrust.

Il governo invece sarebbe orientato a istituire un Registro pubblico degli amministratori, ipotesi non condivisa da tutte le associazioni in assenza di garanzie circa le prerogative delle associazioni stesse nel ruolo di garanti del Registro oltre che delle regole e della trasparenza.

L’ipotesi di un Registro presso le Camere di Commercio, poi  non sarebbe neppure lontanamente da alcuno condiviso. A prescindere dalle posizioni rispettabili, ma non univoche espresse dalle Associazioni, diciamocela tutta: all’attualità può essere  il Registro o l’Albo  la priorità per gli amministratori di condominio?

L’eventualità di un albo prevederebbe comunque oneri per la categoria. Oggi sembra prematuro parlarne senza prima aver modificata la Legge 220/2012 e il D.M. 140/2014 e  aver definito anche la figura giuridica dell’amministratore, fissandone le caratteristiche e assoggettandola a regole che tutelino anche il ruolo e la funzione.

Risolta prioritariamente la questione dell’equo compenso, (DL 148/2017), immediatamente dopo, e solo dopo, si potrebbe mettere mano alla regolamentazione della professione .

Dulcis in fundo, viviamo all’inizio dell’età dell’oro dell’Intelligenza artificiale e della Machine Learning. Si aggiunga anche un mercato che vede i cinesi alle porte che potrebbero anche interessarsi di gestione di immobili e condomini. Allora la domanda da porsi per le associazioni di amministratori sarebbe: Non sarà il caso di dare vita ad una Federazione?

Mauro Simone, Presidente Alac Area Metropolitana di Bari

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