Come funziona la cedolare secca nelle locazioni

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Autore: Staff

Confermata, con la Legge di Bilancio 2018, la proroga al 2019 per l’applicazione dell’aliquota ridotta al 10% sui contratti a “canone concordato” per i quali sia stata esercitata l’opzione per la “cedolare secca”. Ecco la nota che spiega tutti i dettagli sulla cedolare secca redatta dalla fiscalista Stefania Diamante.

Usufruiscono di tale agevolazione esclusivamente i contratti a canone concordato aventi ad oggetto la locazione di unità immobiliari individuate catastalmente con categoria “A” (fatta eccezione per la categoria A10) locate ad uso abitativo ed eventuali relative pertinenze.

Possono avvalersi di tale opzione i proprietari persone fisiche che, come parte del contratto, non agiscano nell’esercizio di attività di impresa, arte e/o professione. Tale possibilità è prevista, inoltre, per le unità immobiliari abitative locate a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

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I contratti a canone concordato sono contratti nei quali il canone di locazione è calmierato rispetto ai prezzi di mercato e non può superare la soglia massima prevista dagli accordi territoriali stipulati tra le principali organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

Questi particolari contratti possono essere di tre tipi:

  1. ad uso abitativo (3+2);
  2. ad uso transitorio;
  3. per studenti universitari.

L’aliquota ridotta al 10% è applicabile ai contratti concordati relativi ad immobili situati nei comuni di:

  1. Bari;
  2. Bologna;
  3. Catania;
  4. Firenze;
  5. Genova;
  6. Milano;
  7. Napoli;
  8. Palermo;
  9. Roma;
  10. Torino;
  11. Venezia;
  12. negli altri capoluoghi di provincia;
  13. negli altri comuni ad alta densità abitativa individuati dal Cipe;
  14. nei comuni nei quali sia stato deliberato nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014 lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

L’imposta che si applica in caso di opzione per la cedolare secca è un’imposta sostitutiva; ciò significa che va a sostituirsi al pagamento:

  1. dell’imposta irpef sulle persone fisiche,
  2. delle addizionali regionali e comunali.

E’ prevista, inoltre, l’esenzione dell’imposta di registro e bollo sul contratto di locazione.

Condizione imprescindibile per la permanenza nel regime della cedolare è il divieto di applicazione di aumenti del canone di locazione in vigenza del contratto.

L’opzione per la cedolare secca, in presenza di un contratto a canone concordato, è certamente appetibile in vigenza della tassazione al 10%; va comunque considerato che trattandosi di un’imposta sostitutiva il canone di locazione percepito dal proprietario non confluisce nel reddito complessivo e non può, quindi, usufruire di deduzioni dalla base imponibile e detrazioni di imposta. Potrebbe essere possibile quindi che, in presenza di importanti spese sostenute dal contribuente per le quali è previsto l’inserimento in dichiarazione dei redditi e quindi di riduzione di imposta (quali spese mediche, interessi passivi su mutui ecc.), la cedolare secca potrebbe essere la strada meno conveniente.

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