Casa: come funzionano compravendita e locazione in regime di amministrazione di sostegno

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Autore: Gennaro Del Core

L’amministrazione di sostegno è un istituto che tutela le persone in condizioni di fragilità, che si trovino impossibilitate a provvedere autonomamente ai propri interessi civili e patrimoniali. A proposito di casa allora, cosa succede in caso di compravendita o locazione? Ecco la nota dell’avvocato Gabriella Panaro del Foro di Bari.

Chi è il beneficiario dell’amministrazione di sostegno?

L’art. 3 della Legge 6/2004 (trasfuso nell’art. 404 codice civile) afferma che i beneficiari di amministrazione di sostegno solo coloro che, “per effetto di una infermità ovvero di una menomazione fisica o psichica si trovano nell’impossibilità, anche parziale o temporanea, di provvedere ai propri interessi civili e/o patrimoniali”. Si pensi alle persone disabili motorie, ai malati di mente, ai portatori di menomazioni psichiche di qualsiasi genere, ai non vedenti, ai sordomuti, agli anziani, agli alcoolisti, ai tossicodipendenti, i ludopatici, ai depressi, ai soggetti affetti da anoressia e/o bulimia o da forme temporanee di amnesia o con disturbi transitori.

Altri esempi serviranno per spiegare meglio chi sono coloro che possono accedere a questo beneficio:

  1. persone semplici che possono essere facilmente raggirate o truffate;
  2. persone che vivono abitualmente in condizione di isolamento sociale;
  3. persone deboli fragili psicologicamente;
  4. persone con disturbo di personalità, con comportamenti disordinati;
  5. persone che hanno uno stile di vita fuori dalle norme della nostra società ma che potrebbero essere reintegrati.

I presupposti per richiedere la nomina di un amministratore di sostegno sono due: la malattia (o la menomazione) e la conseguente impossibilità a provvedere ai propri interessi. Uno solo di questi presupposti non è sufficiente.

La nomina di un amministratore di sostegno può essere chiesta mediante una domanda (chiamata ricorso) da depositare presso il Tribunale, nella cancelleria del Giudice Tutelare ove il beneficiario ha la sua residenza o il suo domicilio. A seguito della presentazione del ricorso, il Giudice Tutelare fissa un’udienza da notificare al beneficiario e ai parenti entro il quarto grado e affini entro il secondo. All’udienza il Giudice Tutelare ascolta personalmente il beneficiario (l’udienza si può tenere in Tribunale ovvero, se necessario, nel luogo in cui il beneficiario dimora), la persona che ha proposto la domanda ed emette il decreto di nomina dell’amministratore di sostegno, il quale accetterà l’incarico con giuramento. Molto importante è il decreto di nomina perché è l’atto che prevede che cosa può fare l’amministratore di sostegno. A questo proposito è bene sottolineare che vi sono atti – come sopra definiti di straordinaria amministrazione – che l’amministratore di sostegno non può compiere senza la preventiva autorizzazione del Giudice Tutelare: tra questi rientrano gli atti di vendita, di acquisto e la locazione ultranovennale di beni immobili. La disciplina normativa di riferimento è quella di cui all’art. 376 codice civile (richiamato dall’art. 411 codice civile). Per poter vendere o acquistare un immobile, nell’interesse e per conto del beneficiario, l’amministratore di sostegno deve presentare una domanda al Giudice Tutelare, motivando adeguatamente le ragioni poste alla base della vendita e dell’acquisto; deve, infatti, ravvisarsi sempre un interesse del beneficiario al compimento dell’atto.

In caso di vendita, questo interesse può ravvisarsi, ad esempio, nella necessità di ottenere liquidità oppure di evitare spese, come ad esempio nel caso di bene immobile fonte di oneri eccessivi. Nella diversa ipotesi dell’acquisto, la domanda può essere motivata illustrando l’obiettivo di migliorare la qualità della vita del beneficiario o la semplice intenzione di soddisfarne un desiderio. Occorre tenere presente che, in entrambi i casi, il Giudice Tutelare dovrà valutare con particolare rigore la congruità economica dell’operazione. A tal fine, l’amministratore di sostegno dovrà supportare la domanda con una perizia giurata da un professionista abilitato sul valore dell’immobile, dal momento che non si può vendere un immobile di proprietà del beneficiario ad un prezzo inferiore a quello stabilito in detta stima, salvo che il Giudice non ne valuti comunque l’opportunità. Nel caso in cui la vendita avvenga avvalendosi di intermediari, occorrerà farsi autorizzare anche per il pagamento della provvigione eventualmente da corrispondere. Invece, non è necessario richiedere l’autorizzazione al compimento di tutti gli atti eventualmente connessi alla vendita (ad esempio, la stipula di contratti preliminari). L’amministratore di sostegno, al fine di svolgere al meglio la propria attività, dovrebbe indicare sin dall’inizio al Giudice Tutelare come intende reimpiegare il ricavato della vendita (ad esempio, versando il prezzo di vendita sul conto corrente del beneficiario o investendolo in strumenti finanziari che garantiscano il mantenimento del capitale del beneficiario).

Nell’ipotesi in cui l’amministratore di sostegno abbia la necessità di stipulare un contratto di locazione immobiliare, nell’interesse del proprio beneficiario, dovrà presentare un’apposita domanda al Giudice Tutelare solo se la locazione avrà una durata superiore ai nove anni; diversamente, il contratto di locazione di durata inferiore (o proseguito per tacito rinnovo o proroga legale) potrà essere sottoscritto dall’amministratore di sostegno senza la preventiva autorizzazione. L’autorizzazione alla locazione ultranovennale è necessaria sia quando il beneficiario è conduttore, sia quando è locatore. Nella domanda è opportuno indicare: l’oggetto del contratto (e dunque i beni che si intendono locare o condurre in locazione); la prospettiva economica/personale o il vantaggio di altra natura per il beneficiario; gli oneri in capo al beneficiario; le ragioni che portano a concludere il contratto.

Si sottolinea che, diversamente dall’ipotesi della vendita, nella locazione non è necessario allegare alla domanda da presentare al Giudice Tutelare una perizia asseverata in relazione alla congruità del canone di locazione, essendo sufficiente specificare le condizioni del contratto di locazione (allegando la bozza del medesimo), nonché precisando, se il beneficiario è proprietario/locatore, gli estremi del conto corrente sul quale versare i canoni di locazione mentre, se il beneficiario è conduttore/inquilino, se la liquidità del medesimo gli consente di assolvere alla prestazione. L’operato dell’amministratore di sostegno è strettamente controllato, in maniera diretta, dal Giudice Tutelare. Allo scadere di ogni anno, l’amministratore di sostegno deve, infatti, presentare un accurato rendiconto della gestione economica. In tal modo, potrà verificarsi la correttezza dell’operato dell’interessato.

Avvocato Gabriella Panaro

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