Cambiando la destinazione d’uso, variano i millesimali?

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Autore: Staff

Effettuare il cambio della destinazione d’uso, da deposito a residenziale, successivamente rispetto all’approvazione della revisione delle tabelle millesimali, cosa può comportare? Vi raccontiamo quanto è accaduto in un condominio.

La revisione delle tabelle millesimali è uno strumento a cui sempre più di frequente ricorrono i condomini e che, per la sua importante incidenza pratica ed economica, è al centro di studi, approfondimenti e diatribe, tanto da indurre la Cassazione ad esprimersi nuovamente stilando un vademecum sugli elementi utili alla loro redazione.

Il caso ha visto un condomino chiedere la revisione delle tabelle a seguito della trasformazione di alcune unità immobiliari avvenuta successivamente alla loro approvazione. Nello specifico il condomino lamentava il cambio di destinazione di alcuni locali di proprietà esclusiva di un’altra condomina, situati al pianterreno destinati a deposito, ma che, fusi in un’unica unità immobiliare, trasformavano la loro destinazione in abitativa.

La domanda di revisione delle tabelle, inizialmente rigettata dal Tribunale, era stata accolta parzialmente dalla Corte d’appello, che disponeva la modifica delle tabelle ex art. 69 disp. att. c.c., considerando intervenuta una variazione di consistenza e mutamento di destinazione d’uso ma soltanto di una delle unità immobiliari trasformate.

Contro questa decisione ricorrono in Cassazione gli altri condomini chiedendone l’annullamento. La richiesta viene accordata dalla Corte in base al principio secondo cui il giudice, investito della domanda di revisione delle tabelle millesimali, deve computare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (superficie, altezza di piano, luminosità, esposizione) che incidono sul valore effettivo di esse e non possono essere esclusi dal calcolo dei millesimi.

Vanno considerate poi anche le relative pertinenze (come i giardini) che determinano un miglior godimento e, dunque, un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile in quanto destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento delle unità immobiliari.

La Corte d’Appello non essendosi uniformata a questi principi, aveva erroneamente escluso quindi dal computo dei valori millesimali delle unità immobiliari le pertinenze che fuoriescono dalle proiezioni verticali del perimetro dell’edificio condominiale.

Con l’ordinanza n. 21043 dello scorso 11 settembre, la II sez. civile della Cassazione accoglieva quindi il ricorso proposto dai condomini, annullando la sentenza impugnata e rinviando la causa ad un’altra sezione della Corte d’appello, affinchè la medesima decidesse nuovamente sulla questione, avendo ben presente il seguente principio:

“ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano, occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprieta’ esclusiva che gli elementi estrinseci, nonchè le eventuali pertinenze delle proprieta’ esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile”.

Elisabetta Belviso, consulente giuridico.

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