B&B o affittacamere in condominio, quali limiti?

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Autore: Staff

Negli ultimi anni, in molte città italiane, si è registrato un incremento dell’attività di “affittacamere”, intendendo anche quella alberghiera o di B&B. Tali attività seppur non contrastate dalla legge, potrebbero incontrare un ostacolo qualora l’appartamento in questione sia ubicato in condominio.

Da ultimo, con la sentenza n. 18557/17, il Tribunale di Roma riprendendo l’orientamento della Cassazione, si è espresso sul tema affermando che il regolamento condominiale ben può fissare divieti nel destinare gli appartamenti privati ad un uso che rischi di turbare la tranquillità dei condomini e di ledere il pacifico godimento della singola proprietà, ma che questi se generalmente indicati non implicano alcun divieto allo specifico svolgersi dell’attività in oggetto.

Partendo dal presupposto per cui il proprietario di un appartamento possa trarre dalla propria unità immobiliare l’utilità che ritenga più opportuna, precisa infatti, che l’attività di affittacamere non implica di per sé un uso diverso dell’immobile dal normale e legittimo uso abitativo, e non consiste in un utilizzo che sia automaticamente lesivo della tranquillità e del godimento degli altri condomini.

La valutazione circa la sussistenza del fastidio arrecato agli altri condòmini dovrà quindi essere eseguita nel caso concreto, sulla base delle reali e provate turbative alla sicurezza e alla tranquillità derivanti agli stessi da tale attività.

Secondo le sentenze guida sul tema (Cass.Civ. n. 24707/2014 e 19212/2016), le limitazioni all’uso degli appartamenti contenute nel regolamento devono essere espresse chiaramente o risultare da una volontà inequivocabile, devono cioè riferirsi espressamente all’apertura di B&B ed affittacamere, non essendo sufficiente ricavarle in via interpretativa da alcune limitazioni aggiuntive come può essere appunto quella di turbare la tranquillità e il godimento delle proprie unità abitative da parte degli altri condomini.

Tale generica clausola quindi non è sufficiente ad evitare al singolo condomino di avviare l’attività di affittacamere, affinchè ciò sia vietato è necessario che a vietarlo espressamente sia il Regolamento condominiale approvato all’unanimità.

Unica condizione, quindi, affinché il regolamento imponga una limitazione al diritto di proprietà del singolo condomino, risiede nella sua approvazione all’unanimità, compreso il voto dello stesso condomino che magari in futuro potrà avere l’intenzione di avviare tale attività.

Nel caso di regolamento assembleare, lo stesso deve essere approvato con il voto unanime in sede assembleare, nel caso in cui sia contrattuale, dev’essere approvato mediante firma del rogito notarile unitamente al contratto vero e proprio, all’atto di vendita.

In quest’ultimo caso, se nel regolamento approvato all’unanimità, manca un espresso divieto all’apertura di b&b ed affittacamere, l’attività è legittima e non necessita di alcuna specifica autorizzazione o approvazione dall’assemblea di condominio o dall’amministratore.

Elisabetta Belviso, consulente giuridico.

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