APE, condannato per truffa il venditore

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Autore: Staff

“La difformità tra i lavori eseguiti e quelli progettati e la conseguente vendita dell’immobile con una classe energetica effettiva non corrispondente a quella dichiarata nell’APE non può sfuggire al costruttore, dato che le opere effettuate risultano meno costose di quelle che avrebbero dovuto essere eseguite per rispettare i parametri energetici contenuti nel progetto”

Così si è espressa la II Sezione Penale della Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 16644 del 10 marzo 2017, configurando il reato di truffa di cui all’art. 640 cod. pen. in capo ad un costruttore per la vendita di un immobile con caratteristiche diverse da quelle dichiarate nell’attestato di prestazione energetica. La citata sentenza ha annullato una precedente pronuncia della Corte di Appello del Comune di Milano che assolveva il costruttore-venditore dal reato di truffa contrattuale, ritenendo fosse in buona fede in quanto aveva confidato nelle valutazioni dei tecnici che attestavano la conformità delle opere al progetto approvato. Avverso tale sentenza veniva proposto ricorso per cassazione deducendo vizi di motivazione e di legge.

La questione in oggetto è di notevole rilevanza essendo l’APE legato non solo ad aspetti ambientali ma anche di natura economica. Si tratta di un elemento ormai imprescindibile ed obbligatorio dei contratti di compravendita immobiliare e di locazione, in grado di influenzare il mercato edilizio, orientando l’interesse dell’acquirente e del locatore verso edifici con maggiore efficienza energetica, minori consumi ed emissioni, nonché contribuendo alla determinazione del valore economico dell’immobile.

Che cos’è e a cosa serve l’APE? Casa Smart ha ben più volte sviscerato l’argomento, introdotto dalla normativa europea sulle certificazione energetica (2002/91/CE), in appositi focus di approfondimento che trovate nei link qui di seguito: Quali sono i documenti preliminari per un’APE? Il sopralluogo è obbligatorio? Quando occorre redigere l’APE? 

Ma quali conseguenze comporta per il venditore dell’immobile allegare un APE falso? Quali responsabilità sono previste a carico del certificatore energetico?

Con la sentenza n. 16644/2017, la Suprema Corte, nell’annullare la pronuncia impugnata e rinviarla al giudice competente, ha statuito che la difformità tra i lavori eseguiti e progettati, nonché la vendita immobiliare con classe energetica effettiva non rispondente a quella dichiarata, non potevano sfuggire al costruttore-venditore. Soprattutto nel caso in cui, come quello di specie, il costruttore sia ben conscio di aver realizzato i lavori in economia, utilizzando materiali di qualità inferiore rispetto a quelli dichiarati. Il risparmio di spesa conseguente all’esecuzione di interventi non conformi a quelli progettati, capace di garantire il rispetto della classe energetica prevista nella documentazione tecnica, era noto al venditore dell’immobile. Pertanto, è manifestamente illogica la parte della sentenza impugnata che esclude l’elemento soggettivo della truffa esclusivamente sulla base dell’affidamento che l’imputato avrebbe fatto nelle attestazioni energetiche di conformità dei professionisti che avevano eseguito il collaudo.

I Giudici della Cassazione hanno riconosciuto gli estremi del reato di truffa ex art. 640 cod. pen. a carico del costruttore, indipendentemente dalla responsabilità del certificatore energetico. Affidarsi ai tecnici della certificazione energetica oggi non è sufficiente. I costruttori hanno la piena consapevolezza – in virtù della loro qualifica e competenza – della discrepanza sussistente tra i parametri energetici contenuti nel progetto e gli interventi effettivamente eseguiti.

Vendere un immobile con prestazioni energetiche non conformi a quelle dichiarate nell’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) costituisce una truffa contrattuale.

Licia Divella, consulente giuridico.

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